Bundesgerichtshof entscheidet zur Mietpreisbremse

(BGH VIII ZR 375/21, VIII ZR 8/22, VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22)

https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Termine/DE/Termine/VIIIZR375-21.html

Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute über die Frage entschieden, ob und gegebenenfalls ab welchem Zeitpunkt der Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter nach den Vorschriften zur sogenannten Mietpreisbremse (§ 556g Abs. 3 BGB) verjährt.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall verlangten die Mieter:innen mehr als drei Jahre nach Mietvertragsabschluss Auskunft über verschiedene Umstände, die für die Berechnung der nach Mietpreisbremse zulässigen Miethöhe maßgeblich sind. Der Vermieter meinte, der Auskunftsanspruch der Mieter:innen sei verjährt, da für den Auskunftsanspruch die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gelte, die mit dem Abschluss des Mietvertrages zu laufen beginne. Diese Auffassung lehnt der BGH mit der heutigen Entscheidung (Az. VIII ZR 375/21; VIII ZR 8/22; VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22) ab. Laut Karlsruher Richter beginnt die dreijährige Verjährungsfrist vielmehr ab dem Zeitpunkt zu laufen, ab dem Mieter:innen die Auskunft erstmals verlangen.
 
Alle Mieter:innen, die bislang keine Auskunft verlangt haben, sind durch die Entscheidung laut Deutschem Mieterbund nicht mit ihrem Auskunftsverlangen ausgeschlossen. Denn hier hat der Lauf der Verjährungsfrist noch nicht begonnen.
 
Bei dem Auskunftsanspruch handelt es sich zwar um einen Hilfsanspruch zu dem auf Rückzahlung überzahlter Miete gerichteten Hauptanspruch des Mieters. Er unterscheidet sich aber von dem - seitens der Zivilkammern 65 und 67 als Vergleichsmaßstab herangezogenen - Auskunftsanspruch gemäß § 242 BGB (Treu und Glauben), welcher grundsätzlich nicht vor dem Hauptanspruch verjährt, dem er dient, maßgeblich dadurch, dass der Gläubiger (Mieter) nicht erst auf der Grundlage der Auskunft in die Lage versetzt wird, seinen Zahlungsanspruch zu verfolgen und durchzusetzen. Der Mieter hat in einem Rückforderungsprozess neben einer ordnungsgemäßen Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB lediglich die Anwendbarkeit und die Voraussetzungen des Grundtatbestandes des § 556d Abs. 1 BGB - das Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % bei Mietbeginn - darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen. Hierfür benötigt er die Auskunft des Vermieters, welche nur die nicht allgemein zugänglichen preisbildenden Faktoren, vor allem aber die vom Vermieter in einem Rückzahlungsprozess darzulegenden und gegebenenfalls zu beweisenden, eine höhere Miete erlaubenden Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB umfasst, in der Regel nicht. Die für den Auskunftsanspruch geltende regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB) beginnt nicht bereits mit dessen Entstehung (Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses), sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. Alle Mieter:innen, die ab dem Jahr 2020 von Vermietenden die Auskunft verlangt haben, können den Anspruch noch durchsetzen. Eine Verjährung für Auskunftsansprüche aus 2020 droht erstmals zum Ablauf des 31.12.2023. Bis dahin sollten Mieter:innen Klage auf Auskunft beim zuständigen Amtsgericht eingereicht haben, um den Eintritt der Verjährung zu hemmen.