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Urteil des Monats

Bundesgerichtshof formuliert Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs

Richterhammer

BGH VIII ZR 45/16

www.bundesgerichtshof.de

In dieser Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter zum Zwecke der Eigennutzung zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken möglich ist.

Der Beklagte ist seit 1977 Mieter einer 27 qm großen Zweizimmerwohnung in Berlin. Die Klägerin ist als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten. Der Ehemann der Klägerin betreibt im ersten Geschoss des Anwesens ein Beratungsunternehmen. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, ihr Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines Gewerbes, da die räumliche Kapazität der hierzu im ersten Obergeschoss angemieteten Räume ausgeschöpft sei. Ihr Ehemann beabsichtigte daher, in der Wohnung des Beklagten einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten.

Die Vorinstanzen haben zunächt das Vorliegen eines Kündigungsgrundes bejaht, weil der geltend gemachte Eigenbedarf für die berufliche Tätigkeit des Ehemanns ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB darstelle, das dem Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2Nr. 2 BGB gleichstehe. Die Räumungsklage wurde nur im Hinblick auf die in Berlin in Kraft getretenen Vorschriften über die Zweckentfremdung von Wohnraum abgewiesen.

Der BGH hat insoweit entschieden, dass es gerade nicht zulässig ist, den Berufs- und Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Die Gerichte haben vielmehr im Einzelfall festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Wenn der Vermieter die Wohnung nicht zu Wohnzwecken benötigt, sondern sie einer gerwerblichen Nutzung zuführen will, ist der Kündigungstatbestand nach Ansicht des BGH nicht erfüllt. Ebenso wenig stellt die Eigennutzung der vermieteten Wohnräume zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken eine wirtschaftliche Verwertung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.

Bei Anwendung der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz1 BGB verlangt das Gesetz stets eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motiveriten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit anderenfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert.

Gemessen hieran fehlt nach Ansicht des BGH im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse. Aufgrund der beabsichtigten Nutzung allein für gewerbliche Zwecke hätte die Klägerin andernfalls entstehende Nachteile von einigem Gewicht darlegen müssen. Es ist nicht ersichtlich, dass der Klägerin oder ihrem Ehemann durch die nicht mögliche Auslagerung ihres Aktenbestands eine wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht entstehen würde und sie deshalb auf die beabsichtigte Nutzung der Mietwohnung angewiesen wäre.