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Urteil des Monats April 2020

Erläuterung des Verteilerschlüssels in der Nebenkostenabrechnung

BGH VIII ZR 244/18

www.bundesgerichtshof.de

Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung betreffend der Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung bestätigt.

Im Ausgangsfall wurden die Mieter einer Wohnung in Dresden zur Nachzahlung von Nebenkosten für die Jahre 2014 und 2015 vom Vermieter verklagt. Die Mieter waren der Auffassung, sie müssten die jeweiligen Nachzahlungen nicht leisten, da die Abrechnungen aus formalen Gründen unwirksam gewesen seien. Es fehlte nach ihrer Ansicht jeweils an ausreichenden Erläuterungen, die die Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar machten. Der Verteilerschlüssel hätte  aus den Abrechnungen nicht entnommen werden können.

Der BGH entschied insoweit, dass an Nebenkostenabrechnungen keine hohen formalen Anforderungen gestellt werden dürfen. Auch die Erläuterung des Umlageschlüssels ist nach Ansicht des BGH für die formale Ordnungsgemäßheit der Nebenkostenabrechnung nur ausnahmsweise erforderlich.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Betriebskostenabrechnung bereits dann formell ordnungsgemäß, wenn sie folgende Mindestangaben enthält: die Zusammenstellung der Gesamtksoten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

Eine genaue Erläuterung des angewandten Verteilerschlüssels ist laut BGH nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist. Der Verteilungsmaßstab "Fläche" -wie im entscheidungsrelevanten Fall- sei aus sich heraus verständlich und müsse daher grundsätzlich auch nicht weiter erläutert werden.

Dies gilt laut BGH selbst dann nicht, wenn die Vermieterin verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt hat, nämlich bei einigen Nebenkostenpositionenen die Gesamtfläche der mehrere Gebäude umfassenden Gesamtanlage und bei anderem Positionene lediglich die Fläche einzelner Gebäude.