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Urteil des Monats August 2020

Schönheitsreparaturen bei unrenoviert überlassener Wohnung und unwirksamer Abwältzung auf den Mieter

BGH VIII ZR 163/18; VIII ZR 270/18

www.bundesgerichtshof.de

Der Bundesgerichtshof hat in zwei Verfahren entschieden, dass ein Mieter, welchem eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde und auf welchen die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist. Allerdings hat sich der Mieter in diesem Fall nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt.

In beiden Verfahren ging der BGH davon aus, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter im Formularvertrag unwirksam ist, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde. Damit bestätigte der BGH seine damalige Rechtsprechung, wonach in diesen Fällen an die Stelle der ungültigen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich in § 535 BGB normierte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt (BGH VIII ZR 185/14; VIII ZR 277/16, Rdn. 20).

Ausgangspunkt der den Vermieter trefffenden Erhaltungspflicht nach § 535 BGB ist nach Ansicht des BGH jedoch grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an die jeweiligen Mieter. In den vorliegenden Fällen war dies der unrenovierte Zustand, in welchem die Mieter die Wohnung besichtigt und angemietet haben, ohne dass Vereinbarungen über vovm Vermieter noch auszuführende Arbeiten getroffen wurden.

Dies führt nach Ansicht des BGH dazu, dass den Vermieter eine Instandhaltungspflicht trifft, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat, was nach einem langen Zeitablauf (14 bzw 25 Jahre) nahe liegt.

Allerdings ist die Wiederherstellung des Anfangszustandes in der Regel nicht praktikabel und liegt nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien. Vielmehr ist allein eine Renovierung sachgerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt. Da hierdurch auch die anfänglichen Gebrauchsspuren beseitigt werden und die Mieter nach der Renovierung eine Wohnung im besseren Zustand als bei Mietbeginn erhalten, gebiete des laut BGH der Grundsatz von Treu und Glauben, die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.

Vor diesem Hintergrund hat der Senat entschieden, dass Mieter in derartigen Fällen zwar vom Vermieter eine Renovierung ihrer Wohnung verlangen können, sich aber in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen haben. Soweit dazu keine Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten.

Begehrt der Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter, so kann dieser die Kostenbeteiligung des Mieters nach Art eines Zurückbehaltungsrechts einwenden. Verlangt der Mieter von dem mit der Durchführung der Arbeiten in Verzug geratenen Vermieter die Zahlung eines Kostenvorschusses, führt die angemessene Kostenbeteiligung zu einem entsprechenden Abzug von den voraussichtlichen Kosten.

Diese Entscheidung widerspricht jedoch der eindeutigen gesetzlichen Regelung in § 535 BGB wonach der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wenn keine wirksame vertraglich Abwälzung dieser Pflicht erfolgt ist.