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Urteil des Monats November 2017

BGH formuliert strengere Anforderungen an die Verwertungskündigung

BGH VIII ZR 243/16

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In dieser Entscheidung hat sich der BGH mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen beabsichtigter wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB wirksam ist.

Die Beklagten haben im Jahr 2012 eine Wohnung angemietet. Die monatliche Nettomiete für die circa 190 qm große Wohnung belief sich auf 850,00 €. Die Klägerin hat das Anwesen, in dem die Wohnung der Beklagten liegt, im Jahr 2015 erworben. Sie ist überdies Eigentümerin des mit Gewerberäumen bebauten Nachbargrundstücks, welches sie an die S-KG verpachtet hat, die dort ein Modehaus betreibt.

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit der Beklagten nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit der Begründung, das gesamte Gebäude abreißen zu wollen, um ein Gewerbeobjekt zur Erweiterung des Modehauses zu errichten. Selbst unter Berücksichtigung der Investitionskosten sei durch die geplante Verpachtung an die S-KG ein deutlich höherer Ertrag zu erwirtschaften als bei Fortführung des bisherigen Mietverhältnisses.

Der BGH hat insoweit entschieden, dass die Klage unwirksam ist, da der Klägerin keine erheblichen Nachteile drohen. Der geplante Abriss des Gebäudes zur Erweiterung des benachbarten Modehauses könne zwar eine angemessene wirtschaftliche Verwertung darstellen. Allerdings sei eine Verwertungskündigung nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen möglich, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses andernfalls ein "erheblicher Nachteil" entstehen würde. Hier hätten die Gerichte zu beachten, dass nicht nur die Rechtsposition des Vermieters, sondern auch das Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt sei.

Vor diesem Hintergrund gewähre das Eigentum dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Einräumung einer Nutzungsmöglichkeit, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht. Auf der anderen Seite dürften aber auch die Nachteile, die dem Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses drohen, keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit überragt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen würden.

Vorliegend habe die Vorinstanz lediglich oberflächlich und pauschal festgestellt, dass der Vermieter maßgeblich auf die langfristige Sicherstellung von Mieteinnahmen angewiesen sei. Dies aber wird nach Ansicht des BGH den hohen gesetzlichen Anforderungen an eine Verwertungskündigung nicht gerecht.