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Urteil des Monats April 2018

Kündigungssperrfrist erfordert keine erfolgte oder beabsichtigte Wohnungsumwandlung

BGH VIII ZR 104/17

www.bundesgerichtshof.de

Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung mit der Frage befasst, ob die Kündigungssperrfrist von drei Jahren gemäß § 577 a Abs. 1 BGB auch dann gilt, wenn der vermietete Wohnraum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben wird, aber keine Wohnungsumwandlung erfolgt oder beabsichtigt ist.

Im zugrunde liegenden Fall hatte ein inzwischen über 70-jähriger Mieter im Jahre 1981 eine Wohnung in Frankfurt angemietet. Diese wurde 2015 von einer aus drei Gesellschaftern bestehenden Gesellschaft bügerlichen Rechts erworben. Im Mai 2015 kündigte die Gesellschaft das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter. Dieser habe sich von seiner Ehefrau getrennt und benötige die Wohnung in der Nähe seines Büros.

Der beklagte Mieter widersprach der Kündigung und verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Er machte Härtegründe für sich und seine Familie geltend und zog den von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf in Zweifel.

Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage blieb in allen Instanzen schon deshalb ohne Erfolg, weil die Klägerin die Kündigungssperrfrist nach § 577 a Abs. 1 BGB nicht eingehalten hatte. Nach Ansicht des BGH erfordert die Kündigungsbeschränkung nach § 577 a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1 a Satz 1 BGB nicht, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach Überlassung an den Mieter - hinaus zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umzuwandeln.

Vorliegend wäre es der Klägerin als Gesellschaft bürgerlichen Rechts zwar an sich möglich, sich im Anschluss an ihren Eintritt in den Mietvertrag in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGH auf einen Eigenbedarf ihres Gesellschafters zu berufen. Ob im Streitfall ein solcher Eigenbedarf allerdings überhaupt in Betracht kam, hat der BGH offen gelassen. Darauf komme es nicht an, da der Vermieter vor Ablauf der dreijährigen Kündigungssperrfrist nicht kündigen durfte.

Der BGH betonte in seiner Entscheidung, dass trotz der Überschrift des § 577 a BGB ("Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung") der darin vorgesehene Schutz des Mieters nach dem Willen des Gesetzgebers beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch Personenggesellschaften unabhängig davon gilt, ob Wohnungseigentum begründet wird oder werden soll.

Durch diese Entscheidung hat der BGH die bereits geltende gesetzliche Regelung bestätigt.