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Urteil des Monats April 2019

Nachträgliche Minderung wegen Abwassergeruch

BGH VIII ZR 100/18

www.bundesgerichtshof.de

Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung mit der Frage auseinandergesetzt, ob die Nutzbarkeit einer Wohnung eingeschränkt ist, wenn in der Küche ein regelmäßig wiederkehrender fauliger Geruch zu verzeichnen ist und eine nachträgliche Minderung der Miete vorgenommen werden kann.

Die beklagten Mieter hatten ihrer Vermieterin im März 2013 die Geruchsbelästigung schriftlich angezeigt. Der Mangel wurde jedoch erst im Dezember 2015 behoben. In der Zwischenzeit zahlten die Mieter die Miete vollständig weiter. Erst kurz vor der Mängelbeseitigung fragten sie die Vermieterin nach einer Mietminderung in Höhe von 15 % für die Zeit der Beeinträchtigung. Die begehrte Mietminderung wurde von der Vermieterin abgelehnt. Hiernach stellten die Mieter die Mietzahlungen teilweise ein. Gegen die mit der Klage geltend gemachten Mietforderungen haben die Beklagten mit Ansprüchen wegen Minderung der Wohnungsmiete um monatlich 15 % seit Mangelanzeige in Höhe von insgesamt 7.380 € die Aufrechnung erklärt.

Die Klägerin vertrat insoweit die Auffassung, dass die Mieter ihr Recht zur Mietminderung verloren hätten, da sie zunächst trotz der Mängel die Miete ohne Vorbehaltserklärung ungekürzt weiter zahlten. Eine in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete könne nicht mit späteren Mietzahlungen zur Aufrechnung gestellt werden.

Der mit dieser Entscheidung befasste Bundesgerichtshof erklärte, dass ein Mieter sein Minderungsrecht nur dann verliere, wenn er tatsächlich positiv wusste, dass er nach der Rechtslage nicht die volle Miete zahlen muss. Das sei aber hier nicht der Fall gewesen. Ein Ausschluss der Rückforderung wegen Kenntnis der Nichtschuld tritt nach der Ansicht des BGH erst ein, wenn der Leistende nicht nur die Tatumstände kennt, aus denen sich ergibt, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet ist, sondern auch weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet. Der Leistende muss demnach aus diesen Tatsachen nach der maßgeblichen Parallelwertung der Laiensphäre eine im Ergebnis zutreffende rechtliche Schlussfolgerung gezogen haben. Dies konnte nach den zu würdigenden konkreten Umständen des Einzelfalles hier nicht bejaht werden.

Aus den Schreiben der Mieter habe sich ergeben, dass ihnen nicht bewusst war, dass eine Mietminderung kraft Gesetzes eintritt, wenn ein Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindert und dieser dem Vermieter angezeigt worden ist. Die Mieter haben sich fehlerhaft vorgestellt, dass eine Minderung nur dann vorgenommen werden könne, wenn der Vermieter hierzu sein Einverständnis erklärt. Von daher bejahte der BGH das Recht zur nachträglichen Minderung ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige, obwohl die Mieter die Mieten danach zunächst ohne Vorbehaltserklärung vollständig weiter bezahlt hatten.