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Urteil des Monats Dezember 2018

Kündigungsschutzklausel im Kaufvertrag gilt auch gegenüber Mieter

BGH VIII ZR 109/18

www.bundesgerichtshof.de

Mit dieser Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass sich Mieter auch auf Kündigungsschutzregelungen berufen können, die zwischen dem kommunalen Verkäufer und dem Käufer einer vermieteten Immobilie im Kaufvertrag vereinbart wurden.

In der vom BGH getroffenen Entscheidung, hatte die Kommune als Verkäufer mit dem Käufer der Immobilie im Kaufvertrag vereinbart, dass der dort wohnende Mieter ein lebenslanges Wohnrecht haben soll. Kündigungen wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung sollten ausgeschlossen sein.

Ungeachtet dessen kündigten die Käufer der Immobilie das Mietverhältnis nach § 573 a Abs. 1 Satz 1 BGB. Hiernach ist eine erleichterte Kündigung des Vermieters möglich, wenn dieser mit den Mietern in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt.

Der BGH hat insoweit entschieden, dass es sich bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter um einen echten Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB handelt, der den Mietern der betreffenden Wohnung eingene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter einräumt und vorliegend die von den Klägern ausgesprochene Kündigung ausschließt.

Bereits nach dem Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme dieses Mietverhältnisses durch den Käufer die Rede ist, bringt hinreichend deutlich zum Ausdruck, dass den Mietern hiermit eine gesicherte Rechtsposition auch gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt wird. Ihren bisherigen Wohnraum sollen sie lediglich bei selbst zu vertretender Verletzung ihrer Mieterpflichten verlieren können. Für diese naheliegende Auslegung der vertraglichen Regelungen sprechen zusätzlich auch die hohe Schutzbedürftigkeit der Beklagten als langjährige Mieter und die Verantwortung der Stadt als kommunaler Eigentümer und Veräußerer. Darüber hinaus unterstreicht das für den Fall einer unberechtigten Vermieterkündigung vereinbarte Wiederkaufsrecht der STadt, dass diese mit den vertraglichen Regelungen erkennbar einen möglichst umfassenden Schutz der Mieter herbeiführen wollte. Vom vereinbarten Kündigungsausschluss umfasst ist dabei auch ohne weiteres die vorliegend von den Klägern ausgesprochene erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach § 572 a BGB.

Für den Fall, dass es sich bei den streitbefangenen Bestimmungen aufgrund der Verwendung seitens der Stadt in einer Vielzahl von Immobilienkaufverträgen für ähnliche Häuser um von ihr vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln sollte, gilt nichts anderes. Die vorliegend verwendeten kaufvertraglichen Bestimmungen, mit welchen das Recht der Erwerber zur ordentlichen Kündigung für die Lebensdauer der aktuellen Mieter eingeschränkt wird, benachteiligen den Käufer einer entsprechenden Immobilie nicht unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 und 2 BGB, sondern stellen vielmehr eine inhaltlich ausgewogene Regelung für den Verkauf eines im kommunalen Eigentum stehenden, von langjährigen Mietern bewohnten Hauses dar.