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Urteil des Monats Juli 2019

Erhöhte Anforderungen an die Sozialklausel

BGH VIIIZR 180/18 und VIII ZR 167/17

www.bundesgerichtshof.de

Der Bundesgerichtshof hat mit diesen Entscheidungen die Anforderungen an die Geltendmachung von Härtegründen nach Erhalt einer Eigenbedarfskündigung deutlich erhöht. Allein das hohe Alter des Mieteres oder eine bestimmte Mietdauer sollen künftig nicht zwingend zur Anwendung der Sozialklausel führen und eine Härte im Sinnes des Gesetzes bilden können. Beruft sich der Mieter auf schwerwiegende Erkrankungen und Gesundheitsgefahren, die mit einem eventuellen Umzug verbunden wären, genügt auch dies allein nicht, um eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erreichen.

Es muss in solchen Fällen von Amts wegen ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, um zu klären, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet und wie sich diese auf seine psychische und physische Verfassung auswirken. Im Rahmen dieser Prüfung gilt es auch zu klären, ob und inwieweit sich diese Beeinträchtigungen mit einem dem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld oder durch begleitende ärztliche und therapeutische Behandlung mindern lassen.

Im Ausgangsfall (VIII ZR 180/18) kündigte der Vermieter einer 80 jährigen Mieterin, die mit ihren zwei Söhnen in der Wohnung lebte. Das Landgericht wies die Räumungsklage zunächst ab, da sich die Mieterin aufgrund ihres Alters, ihrer Demenzerkrankung und der langen Wohndauer seit 1975, erfolgreich auf die Sozialklausel berufen hatte. Der BGH hob jedoch die Entscheidung des Landgerichts auf und ordnete an, dass zunächst hinsichtliche des Gesundheitszustandes der Mieterin ein Sachverständigengutachten eingeholt werden müsse. Hiernach muss das Landgericht neu entscheiden.

Im Paralellfall (VIII ZR 167/17) gab zwar das Landgericht zunächst der Räumungsklage der Vermieter statt, weil es die Eigenbedarfskündigung, um in der Nähe der pflegebedürftigen Großmutter zu wohnen, als begründet ansah, obwohl diese zwischenzeitlich verstorben war. Der BGH hob die Entscheidung des Landgerichts jedoch deshalb auf, da das Landgericht es auch in diesem Fall versämt hatte, ein Sachverständigengutachten zu den Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs auf den Gesundheitszustand des Mieters einzuholen.