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Urteil des Monats März 2020

Mieterhöhung kann nicht mit einem 20 Jahre alten Mietspiegel begründet werden

BGH VIII ZR 340/18

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Der BGH hat mit dieser Entscheidung klargestellt, dass ein 20 Jahre alter Mietspiegel mangels eines Informationsgehaltes für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ungeeignet ist. Ein auf diese Weise begründetes Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam.

Im zugrunde liegenden Fall stritten die Parteien über die Verpflichtung der beklagten Mieterin zur Zustimmung zu einer vom Vermieter begehrten Mieterhöhung. Der Vermieter forderte von der Mieterin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete um 60 €. Das Schreiben des Vermieters enhielt zur Begründung des Erhöhungsverlangens allein die Bezugnahme auf einen Mietspiegel für die Stadt Magdeburg aus dem Jahr 1998.

Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolgt. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Vermieter sein Zustimmungsbegehren weiter.

Der mit der Entscheidung befasste BGH entschied insoweit, dass Vermieter eine Mieterhöhung nicht mit einem 20 Jahre alten Mietspiegel begründen dürfen. Zwar erlaube die Vorschrift in § 558 a Abs. 4 Satz 2 BGB es grundsätzlich, einen veralteten Mietspiegel zur Begründung der Mieterhöhung heranzuziehen, wenn ein entsprechend aktualisierter Mietspiegel nicht vorhanden sei. Sinn und Zweck des in § 558 a BGB normierten Begründungserfordernisses sei es aber, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden.

In formeller Hinsicht müsse das Erhöhungsverlangen Angabe über die Tatsachen enthalten, aus denen der V ermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleite, umd zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötige, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und dieses zumindest ansatzweise überprüfen zu können.

Diesen Anforderungen werde ein 20 Jahre alter Mietspiegel nicht gerecht, da dieser auf überholten Tatsachen beruhe, die Rückschlüsse auf die zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens gezahlten Mieten nicht zuließen. Aufgrund der erheblichen Zeitspanne zwischen der Erstellung des Mietspiegels und dem Erhöhungsverlangen seien wesentliche Änderungen der Mietstruktur wahrscheinlich. Durch die Bezugnahme auf einen derartigen Mietspiegel werde dem Mieter die Entscheidungsgrundlage, die die Begründung des Erhöhungsverlangens vermitteln solle, vorenthalten. Bei der Bezugnahme auf einen 20 Jahre alten Mietspiegel handele es sich nur um eine "Scheinbegründung".