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Urteil des Monats Mai 2018

Fristlose Kündigung wegen drohender Zahlungsunfähigkeit des Mieters ist unwirksam

BGH VIII ZR 105/17

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Nach dem Tod der verstorbenen Mieterin trat ihr Lebensgefährte in das Mietverhältnis ein. Die Miete betrug 545 € zuzüglich 170 € Betriebskosten. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, dass der eingetretene Mieter nur ein Ausbildungsgehalt beziehe und auf Dauer die monatliche Miete nicht zahlen könne. Eine Zustimmung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung lehnte der Vermieter ab.

Der BGH entschied in diesem Fall, dass die Kündigung des Vermieters ungültig ist und dass die Untervermietungserlaubnis erteilt werden muss. Eine drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit reicht nur in besonderen Ausnahmefällen aus, um einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB zu begründen.

Tritt nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eine Person in das Mietverhältnis ein, kann der Vermieter dieses innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Dieser Grund muss aber so beschaffen sein, dass er dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht, was bei einer objektiven feststehenden Unfähigkeit des Mieters zur vollständigen oder pünktlichen Leistung der Miete der Fall sein kann.

Eine zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung lediglich drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit kann nur in besonderen Ausnahmefällen eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter begründen. Dazu müssten konkrete Anhaltspunkte und objektive Umstände geben, die den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen aber, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Mietzahlungen sicher stellen. So wie bei staatlichen Hilfen, Untermietzahlungen oder Nebentätigkeitsvergütungen usw. Außerdem müsse in Betracht gezogen werden, dass der Mieter einen Teil der Wohnung einem Untermieter überlassen wollte. Die Begründung für seinen Wunsch unterzuvermieten, sei anzuerkennen und nachvollziehbar.