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Urteil des Monats Mai 2019

Wird die Einbauküche bei einer Mieterhöhung berücksichtigt?

BGH VIII ZR 52/18

www.bundesgerichtshof.de

Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung mit der Frage befasst, ob eine vom Mieter angeschaffte und bezahlte Einbauküche bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden darf oder nicht.

Die bei Übergabe der Wohnung an die beklagten Mieter vorhandene gebrauchte Einbauküche wurde im Laufe der Mietzeit mit Zustimmung der Vermieter auf Kosten der Mieter durch eine neue Einbauküche ersetzt. Der Sohn der Vermieter verkaufte im Anschluss die ausgebaute Kücheneinrichtung. Im Laufe der Mietzeit baten die Vermieter unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel um Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete. Sie vertraten dabei die Ansicht, die begehrte Erhöhung sei unter anderem deshalb gerechtfertigt, weil die Wohnung über eine moderne Kücheneinrichtung verfüge, die mitvermietet und deshalb bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei. Dieser Mieterhöhung stimmten die Mieter nicht zu.

Mit ihrer Klage nahmen die Vermieter die Mieter auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung in Anspruch.

Der Bundesgerichtshof hat insoweit entschieden, dass eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt bleib, da eine solche Küchen kein Teil der dem Mieter zur Verfügung gestellten Einrichtung darstellt. Auf eine vom Mieter angeschaffte Einbauküche erstrecke sich auch nicht die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters. Anders wäre es allenfalls, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten der Einbauküche erstattet hätte. Es spiele keine Rolle, dass in der Wohnung ursprünglich eine vom Vermieter gestellte Einbauküche vorhanden war. Der Mieter durfte die alte Einbauküche mit Erlaubnis des Vermieters entfernen und durch eine neue selbst angeschaffte Küche ersetzen.Dementsprechend ist die Wohnung nach dem erfolgten Austausch nicht mehr vermieterseitig mit einer Einbauküche ausgestattet, so dass diese auch nicht bei der Ermittlung des objektiven Wohnwertes zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden kann. Hiervon eventuell abweichende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien sind für die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete ohne Bedeutung. Mieter und Vermieter können nicht mit Wirkung für künftige Mieterhöhungen vereinbaren, dass die Wohnung vermieterseitig mit einer Einrichtung versehen ist, die objektiv nicht mehr vorhanden ist.