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Urteil des Monats November 2019

Zur Härtefallabwägung bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung

BGH VIII ZR 21/19

www.bundesgerichtshof.de

Beruft sich der Mieter gegenüber der Modernisierung beziehungsweise gegen die zu erwartende Modernisierungsmieterhöhung auf eine finanzielle Härte, kann diesem Einwand nicht entgegen gehalten werden, die Wohnung sei für den Mieter zu groß und deshalb zu teuer. Im Rahmen dieser Entscheidung hat sich der BGH mit den Maßstäben befasst, nach denen sich die Abwägung zwischen den Interessen der Mietvertragsparteien richtet, wenn sich ein Mieter auf das Vorliegen einer unzumutbaren Härte beruft.

Zugleich hat der BGH die Voraussetzungen präzisiert, unter denen der Härteeinwand des Mieters ausgeschlossen ist, weil die Modernisierungsmaßnahme aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters durchgeführt wurde.

Im zugrunde liegenden Fall ließ die Vermieterin Dämmungsarbeiten am Haus durchführen. Gleichzeitig wurden die bisherigen Balkone durch größere Balkone ersetzt und ein stillgelegter Fahrstuhl wieder in Betrieb genommen. Nach Abschluss der Arbeiten begehrte die Vermieterin eine Erhöhung der Nettomiete um 240,00 € monatlich. Hiergegen wandte der Mieter ein, die Mieterhöhung bedeute für ihn eine finanzielle Härte. Er erhob Klage auf Feststellung, dass er nicht zur Zahlung der verlangten Mieterhöhung verpflichtet sei. Die Vermieterin beantragte Klageabweisung mit der Begründung, dass die Wohnung des Mieters zu groß und deshalb zu teuer für diesen sei.

Der letztlich mit dieser Entscheidung befasste BGH ließ den Einwand der Vermieterin jedoch nicht durchgreifen. Der Umstand, dass ein Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, ist zwar in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Interessen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Ein solcher Sachverhalt liegt jedoch nicht bereits dann vor, wenn der Mieter eine Wohnung nutzt, die gemessen an den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen oder an den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau zu groß ist.

Dies Vorschriften sollen sicherstellen, dass sich ein Hilfebedürftiger nicht auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leistet. Die Bestimmung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB verfolgt indessen einen anderen Regelungszweck. Hier gilt es abzuwägen, ob der Mieter, der sich einer von ihm nicht beeinflussbaren Entscheidung des Vermieters über die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ausgesetzt sieht, trotz des Refinanzierungsinteresses des Vermieters seinen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter den Schutz der Eigentumsgewährleistung des Art. 14 Abs. 1 GG genießt. Daher kann er bei der Anwendung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB und der Auslegung des dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffs "Härte" verlangen, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen.

Gemessen daran kann die einer Berufung auf einen Härtefall im Einzelfall entgegenstehenden Unangemessenheit einer Wohnung nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner bestimmt werden. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung, unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles, auch der Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seiner gesundeheitlichen Verfassung, für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist. Von daher war nach der Ansicht des BGH ein wichtiger Gesichtspunkt im vorliegenden Fall, dass der Mieter schon seit 1962 in der Wohnung lebt und ihm deshalb auch nicht vergeworfen werden konnte, dass er schon seit Beginn des Mietverhältnisses "über seine Verhältnisse" lebe.

Die Sache wurde an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dort ausreichende Feststellungen zum Vorliegen der Ausnahmefälle des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB getroffen werden, bei deren Vorliegen ein Härteeinwand des Mieters gesetzlich ausgeschlossen ist.