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Urteil des Monats Oktober 2018

Fristlose und ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs können verbunden werden

BGH VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17

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Der BGH hat mit diesen Entscheidungen bestätigt, dass ein Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters fristlos und gleichzeitig ordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen kann. Während der MIeter die fristlose Kündigung durch Nachzahlung der offenstehenden Mieten heilen kann, bleibt die ordentliche Kündigung wirksam, auch wenn der Mieter alle Mietschulden beglichen hat.

In beiden Verfahren hatten die Bekalgten die Mieten in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht entrichtet. Hierauf haben die Kläger als Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug erklärt. In beiden Fällen beglichen die Beklagten nach Zugang der Kündigung die aufgelaufenen Zahlungsrückstände.

Der BGH hat in beiden Entscheidungen klargestellt, dass auch eine hilfweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristloser Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung erfolgt Zahlung der offenen Mieten nachträglich ungültig wird.

Zwar lässt ein vom Mieter herbeigeführter Ausgleich der Mietrückstände die durch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit ihrem Zugang herbeigeführte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses nachträglich rückwirkend entfallen, jedoch bleibt die gleichzeitig ordentlich erklärte Kündigung daneben wirksam bestehen.

Der BGH vertitt in diesem Zusammenhang die Ansicht, dass ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung wegen der Zahlungsrückstände ausspricht, diese Kündigung nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung erklärt. Vielmehr bringt er damit aus objektiver Mietersicht regelmäßig weiterhin zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands wie etwa einer unverzüglichen Zahlung der Rückstände nachträglich unwirksam wird.

Die Zahlung der Rückstände oder die Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle die Rückstände zu übernehmen hat nicht zur Folge, dass eine mit der fristlosen Kündigung verbundene ordentliche Kündigung nachträglich ungültig wird. Der BGH hat daher in beiden Verfahren die Berufungsurteile aufgehoben und die Sachen jeweils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses nunmehr Feststellungen dazu treffen kann, ob die jeweils hilfweise erklärten ordentlichen Kündigungen den gesetzlichen Anforderungen genügen und ob gegebenenfalls der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände auch bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentlichen Kündigungen als treuewidrig erscheinen lässt.