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Urteil des Monats Oktober 2019

Anwendbarkeit der Wohnflächenverordnung

BGH VIII ZR 33/18

www.bundesgerichtshof.de

Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung festgestellt, dass der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen ist. Eine hiervon abweichende Berechnung erfolgt nur dann, wenn ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich ist. Eine solche maßgebende Verkehrssitte setzt jedoch voraus, dass abweichend von den sonst anwendbaren Bestimmungen, vorliegend der Wohnflächenverordnung, ein anderes Regelwerk, mithin die II. Berechnungsverordnung, die DIN 283 oder die DIN 288 ingesamt angewendet wird.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Ausgangsfall hatte der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten gegenüber dem Vermieter geltend gemacht, da die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als zehn Prozent abwich.Der Mietvertrag aus dem Jahre 2007 enthielt eine Flächenangabe von 94,48 qm. Tatsächlich war die Wohnung laut einem Sachverständigengutachten jedoch nur 84,01 qm groß.

Entscheidend für eine abweichende Flächenberechnung war vorliegend die Fläche des zur Straße gelegenen Balkons. Hier bestand Streit darüber, ob diese Fläche nur zu einem Viertel oder zur Hälfte auf die Wohnfläche angerechnet werden kann. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Balkon nur zu einem Viertel angerechnet werden könne, da der Begriff der Wohnfläche auch bei freifinanzierten Wohnungen grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen ist. Damit greift die sogenannte Wohnflächenverordnung. Bei Verträgen die vor dem 01.01.2004 abgeschlossen wurden, gilt demnach die II. Berechnungsverordnung, die die Balkonflächen noch zur Hälfte berücksichtigte.

Nur in Ausnahmefällen greifen die gesetzlichen Regelungen nicht. Dies ist dann der Fall, wenn Mieter und Vermieter gemeinsan den Begriff der Wohnfläche eine abweichende Bedeutung beigemessen hätten oder dass eine andere Berechnungsmethode örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegend sei.

Eine andere, ortsübliche Berechnungsmethode könne sich aber nur dann ergeben, wenn sich vor Ort eine Verkehrssitte zur Anwendung eines anderen Regelwerks gebildet habe. Dazu reiche es aber nicht aus, wenn Vermieter das Regelwerk "Wohnflächenverordnung" falsch anwendeten oder mit anderen Regelwerken, wie zum Beispiel der II. Berechnungsverordnung oder DIN-Vorschriften vermischten.