Mietrecht

• Abschluss eines Mietvertrages

  Mit einem sorgfältig ausgefüllten Mietvertrag kann schon im Vorfeld viel Ärger vermieden werden. Auf mündliche Zusagen des Vermieters sollte man sich nicht verlassen, sondern gleich den Vertrag entsprechend ergänzen.

  Am besten läßt man sich ausreichend Bedenkzeit geben, um den Vertrag genau durchlesen und vom Mieterbund prüfen lassen zu können. Besteht dazu keine Gelegenheit und möchte der Vermieter ein vorgedrucktes Vertragsformular verwenden, sollten vor allem die hand- oder maschinenschriftlichen Eintragungen und Ergänzungen des Vermieters geprüft werden.

  Wichtig sind vollständige Angaben der Namen und Anschriften der Vermieter und eine genaue Beschreibung des Mietobjekts einschließlich aller Zubehörräume, Stellplätze usw. Sieht der Vertrag einen Ausschluss der Kündigung oder einen Verzicht auf die Kündigung für mehrere Jahre vor, sollte gut überlegt werden, ob derartige Vereinbarungen eingehalten werden können. Auch nach der Unterschrift kann eine Überprüfung des Vertrags durch den Mieterverein lohnen, da nicht alle vorgedruckten Klauseln (so genannte Allgemeine Geschäftsbedingungen) wirksam sind.

• Befristetes Mietverträge / Kündigungsausschluss

  Seit dem 01.09.2001 wurden die Regelungen über befristete Verträge grundlegend geändert. Alle Mietverträge die nach diesem Datum abgeschlossen werden, können nur dann eine feste Laufzeit vereinbaren, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt, dass er nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit entweder

  • die Räume für sich oder einen namentlich zu benennenden Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts nutzen will;
  • dass er die Räume beseitigen oder instand setzen will und dadurch dir Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde;
  • dass er die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.

  Hat der Vermieter einen dieser Gründe bei Mietvertragsabschluss schriftlich dem Mieter mitgeteilt, gilt der Mietvertrag auf die vereinbarte Zeit abgeschlossen und kann von keiner Vertragspartei vor Ablauf der Befristung fristgemäß gekündigt werden. Lediglich bei vorliegen eines wichtigen Grundes bleibt die fristlose Kündigung möglich.
  
  Unterlässt der Vermieter die schriftliche Mitteilung einen dieser Gründe bei Mietvertragsabschluss, gilt ein nach dem 01.09.2001 abgeschlossener Vertrag automatisch nur auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann mit der kurzen dreimonatige Frist gekündigt werden.
  Alte befristete Verträge, die noch vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, sind jedoch auch ohne die Angabe eines der vorgenannten Befristungsgründe gültig und können frühestens zum Ablauf der vereinbarten Zeit gekündigt werden. Enthält ein vor dem 01.09.2001 abgeschlossener befristeter Vertrag eine Klausel, nachdem sich das Mietverhältnis jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, falls es nicht mit den gesetzlichen/vertraglichen Kündigungsfristen gekündigt wird, so kann dieser Vertrag nur zum Ablauf des jeweiligen Ende des Verlängerungszeitpunktes gekündigt werden.
  
  Möglich ist auch die formularmäßige Vereinbarung eines wechselseitigen Kündigungsausschlusses im Mietvertrag, wenn dieser beiderseitige Kündigungsverzicht die Dauer von vier Jahren nicht überschreitet.
  
  Befristete Verträge, die nach dem 01.09.2001 nicht entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen geschlossen worden sind, können in Einzelfällen auch als Kündigungsausschlussvereinbarung ausgelegt werden. Andernfalls gelten diese Verträge auf unbestimmte Zeit.

• Hausordnung / Schnee- und Treppenhausreinigung

  Die Hausordnung ist meistens Bestandteil des Mietvertrages und kann von keiner Vertragspartei einseitig abgeändert werden. Enthält der Mietvertrag keine Regelung über die Hausordnung kann der Vermieter nicht einseitig zusätzliche Pflichten und Lasten der jeweiligen Mieter begründen, indem er eine Hausordnung dem Mieter nachträglich aushändigt oder im Hausflur aushängt. Eine solche Hausordnung, die nicht Bestandteil des Mietvertrages geworden ist, darf lediglich Ordnungsbestimmungen enthalten wie beispielsweise die Benutzungszeiten von Gemeinschaftsräumen oder die Festsetzung von Ruhezeiten.
  
  Ist die Schnee- und Eisbeseitigung gemäß vertraglicher Regelung auf den Mieter abgewälzt worden oder hat der Mieter diese Aufgabe jahrelang durch praktische Ausführung akzeptiert, muss der Mieter ab sieben Uhr morgens bis zwanzig Uhr abends Schnee fegen und streuen. Bei Dauerschneefall hat der Mieter während des Tages die Reinigungs- und Streuarbeiten zu wiederholen. Wer tagsüber nicht zu hause ist, muss während dieser Zeit für eine Vertretung sorgen. Streitig ist in der Rechtsprechung, ob der Mieter, der wegen seinem hohen Alter oder wegen seiner Gebrechlichkeit nicht mehr zum Schneefegen in der Lage ist, von seiner Pflicht befreit ist oder für eine Vertretung sorgen muss. Manche Gerichte sind der Ansicht, dass der Mieter auch in diesem Fall für die Erfüllung seiner Pflicht verantwortlich bleibt. Andere Gerichte, so auch das Landgericht Darmstadt, haben hingegen entschieden, dass die Pflicht dann wieder auf den Vermieter übergeht.
  
  Wurde vom Mieter gemäß Mietvertrag die Treppenhausreinigung übernommen, so bestimmt sich der Reinigungsturnus entweder nach der Hausordnung oder falls diese keine Regelung enthält, nach gesonderter Vereinbarung mit dem Vermieter. Grundsätzlich bleibt es dem Mieter überlassen, an welchem Tag und zu welcher Uhrzeit er seine Reinigungspflicht erfüllt. Während der Abwesenheit des Mieters hat er für eine Vertretung zu sorgen. Etwas anderes gilt nach Ansicht des Amtsgerichts Dortmund nur dann, wenn die Abwesenheit nur sehr kurz ist (14 Tage).

• 10 Tipps zum richtigen Heizen und Lüften

  1. Immer stoßlüften, d.h. die Fenster kurzzeitig (5 - 10 Minuten) weit öffnen. Kippstellung ist wirkungslos und vergeudet Energie und kühlt die Außenwand zusätzlich aus.
  2. Möglichst mehrfach am Tag, mindestens jedoch morgens und abends lüften.
  3. Faustregel: je kühler die Zimmertemperatur, desto öfter muss gelüftet werden. Folgende Temperaturen sollten auch in der kühleren Jahreszeit eingehalten werden: Im Wohnzimmer, Kinderzimmer und in der Küche 20 Cº, im Bad 21 Cº, nachts im Schlafzimmer 14 Cº.
  4. Die Heizung ist auch bei Abwesenheit nie ganz abzustellen. Ständiges Auskühlen und Wiederaufheizen ist teurer als das Halten einer abgesenkten Durchschnittstemperatur.
  5. Innentüren von unterschiedlich beheizten Räumen geschlossen halten. Dies gilt insbesondere für nicht beheizte Zimmer.
  6. Nicht von einem Zimmer in ein anderes, sondern immer nach draußen lüften.
  7. Große Mengen an Wasserdampf (z.B. durch Kochen oder Baden) sofort nach draußen ablüften. Die Zimmertür geschlossen halten, damit sich der Wasserdampf nicht in den übrigen Räumen verteilt.
  8. Muss Wäsche in der Wohnung getrocknet werden, öfter nach draußen lüften.
  9. Große Schränke möglichst 2 bis 4 cm von den Außenwänden entfernt stellen.
  10. Besonders bei neuen Isolierglasfenstern häufiger lüften als früher.

• Heizkosten: Ablesung

  Techem verweigert Herausgabe von Ableseprotokolle
  
  Viele Mieter finden die Terminmitteilung für die nächste Ablesung der Heizkostenverteiler in ihren Briefkästen. Und vielen Mietern graut bereits jetzt vor dem Tag, an dem sie dann die Abrechnung an gleicher Stelle vorfinden werden. Zu Recht! Drastisch gestiegene Heizölpreise werden deutlich die Haushaltskassen belasten. Viele Mieter haben sich deshalb schon jetzt vorgenommen die Heizkostenabrechnung dieses Mal etwas genauer anzusehen.
  Wichtig ist, dass bereits die Ablesung kontrolliert wird. Bisher hieß dies: erst den Ablesezettel kontrollieren, dann unterschreiben. Mittlerweile wurde bekannt, dass zumindest die Firma Techem Ableseprotokolle nur noch auf Anforderung herausgibt. Manchmal wird die Herausgabe auch dann strikt verweigert. Originalton eines Mitarbeiters: wir wurden angewiesen keine Ableseprotokolle mehr auszugeben.
  Ein nicht korrektes Vorgehen, dass den Mieter bei später auffallenden Unstimmigkeiten um seine Rechte bringen könnte. Deshalb:

  • Ableseprotokolle herausfordern
  • wird dies verweigert, sofort beim Vermieter schriftlich beanstanden und ankündigen, dass die später erstellte Abrechnung nicht akzeptiert wird
  • Ablesung selbst mit einem Zeugen vornehmen
  • wenn möglich Zählerwerte fotografieren

• Heizkosten sparen

  Die Rohölpreise auf dem Weltmarkt sind auf neue Rekordhöhen gestiegen. In der Folge sind die Preise für Heizöl und Gas ebenfalls in Schwindel erregende Höhen geklettert.
  
  Vorerst werden die Heizkosten von den Vermietern gezahlt. Was Sie als Mieter an Wärme für Ihre Wohnung benötigen, wird dann am Ende der Heizperiode berechnet. Sie zahlen schon jetzt einen monatlichen Betrag voraus.
  
  Die Schlussabrechnung am Ende der Heizperiode wird daher für viele Mieter, wie schon in den letzten Jahren, zu erheblichen Nachzahlungen führen. Letztlich bezahlen Sie das, was Sie über Ihre Heizkörper an Wärme in Ihre Wohnung hineinlassen, d.h., wie Sie Ihre Heizkörperventile auf- und zudrehen.

  Daher ist es unser Anliegen, Ihnen mit praktischen Hinweisen und Tipps ‘unter die Arme zu greifen’, damit Sie Heizkosten sparen.

  • Gesundes Raumklima
    Sie sollen sich in Ihrer Wohnung wohl fühlen, ein gesundes Raumklima hilft dabei. Forscher haben festgestellt: der Mensch fühlt sich bei einer Temperatur von 19-21 Grad Celsius und einer relativen Luftfeuchtigkeit von 40-45 % am wohlsten.
    Mit einem Thermometer und einem Luftfeuchtigkeitsmesser, die schon sehr preiswert im Handel erhältlich sind, können Sie Ihr Raumklima überprüfen.
  • Heizkostenersparnis durch richtiges Lüften
    In jedem Raum gibt es eine bestimmte Menge an Feuchtigkeit in Form von Wasserdampf. Diese Feuchtigkeit entsteht in der Küche und im Bad. Aber auch der Mensch verdunstet im Durchschnitt 2 Liter Wasser pro Tag.So kann es passieren, dass sich zu viel Feuchtigkeit in Ihren Räumen befindet.
    Wenn Sie nicht regelmäßig lüften, setzt sich diese Feuchtigkeit an Ihren Wänden und Fensterinnenflächen ab.Die Folge ist, dass die Wände feucht werden und sich im schlimmsten Fall unangenehmer Schimmel bildet.
    Dagegen können sie nur eines machen. Kurz und gründlich lüften. Das machen Sie am besten, indem Sie ein- bis zweimal täglich, am besten morgens, die Heizkörper herunterstellen und jeweils Ihre Fenster für ca. 5 - 10 Minuten weit aufmachen.
    Tagsüber sollten Sie die Fenster geschlossen halten (nicht kippen).
  • Gleichmäßig heizen - und trotzdem sparen
    Es gibt Mieter, die tagsüber ihre Heizung einfach abstellen. Viele berufstätige Mieter gehören dazu. Sie wollen durch diese Maßnahmen Heizkosten sparen, was verständlich ist. Aber das ist wärmetechnisch nicht richtig.
    Durch die Wärmeabstrahlung der Heizkörper werden die Wände, Decken und zum Teil auch die Fußbodenflächen ‘angewärmt’. Diese trockenen Wandflächen geben dann gleichmäßig die Wärme in den Raum zurück.
    Wird nicht geheizt, kühlen die Wände aus, Feuchtigkeit schlägt sich an den Wänden nieder, die Wärmedämmwirkung der Wände wird ausgeschaltet, die Räume kühlen aus. Das heißt, ein berufstätiger Mieter kommt abends in seine ausgekühlte Wohnung und wartet eine beträchtliche Zeit ehe er sich wohlfühlen kann. Außerdem kostet dieses An- und Aufwärmen sehr, sehr viel Energie.
    Wenn Sie tagsüber nicht zu Hause sind, drosseln Sie Ihre Heizung auf ca. 15-16 Grad Celsius, damit die Wände nicht auskühlen. Wenn Sie in den Abendstunden Ihre Heizung kurzfristig höher stellen, dann werden Sie feststellen, wie in kürzester Zeit Ihre Räume wieder eine angenehme Temperatur besitzen. Das gilt übrigens auch nachts, wenn Sie schlafen: bei einer nächtlichen Temperatursenkung auf 16 Grad Celsius sparen Sie ungefähr 6 % Energiekosten.

  Zusammengefasste Tipps zum Energiesparen:

  1. Raumtemperatur - richtig eingestellt. Ein Grad mehr in der ganzen Wohnung bedeutet ca. 6 % mehr Energiekosten. Daher stellen Sie die Heizung nie höher als nötig.
  2. Heizen Sie Ihre Räume unterschiedlich. Sie werden zugeben: Diele oder Flur, Küche und Schlafzimmer brauchen wirklich nicht so warm zu sein wie das Wohnzimmer. Fachleute empfehlen folgende Temperaturen.
     
     
  •       Küche 18 °C
  •       Diele o. Flur 15 °C
  •       Bad 23 °C
  •       Wohnzimmer 21 °C
  •       Kinderzimmer 20 °C
  •       Schlafzimmer 18 °C
  3. Die Sonne heizt kostenlos mit!
     Die Wintersonne ungehindert durch die Scheiben scheinen lassen und auch warme Wollsachen zu Hause tragen.
  4. Kein teures Nachtleben mehr! Grad Celsius Raumtemperatur nachts weniger tun es auch. Vorhänge, und falls vorhanden, Rollos vor die Fenster ziehen (aber nicht vor die Heizkörper): das hält Wärme zurück.
  5. Kein Dauerlüften, sondern kurz und kräftig lüften! Jeweils 1-2 mal täglich, auf Durchzug achten, jeweils 5 - 10 Minuten.
  6. Lassen Sie die Heizkörper keine Luft holen! Luft in den Heizkörpern verschlechtert die Wärmeabgabe. Auf Gluckergeräusche achten. Luft an den Entlüftungsventilen solange herauslassen bis das Heizwasser heraustritt.
  7. Nicht die Heizkörper verdecken! Die Warmluft muss von den Heizkörpern frei in den Raum zirkulieren können.
  8. Temperaturgefälle von Raum zu Raum vermeiden. Innentüren möglichst schließen.

  Viel Erfolg beim Sparen !!!

• Kaution

  Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) betragen, Vereinbarungen über höhere Beträge sind unwirksam. Hat der Mieter dem Vermieter drei Monatsmieten als Kaution gezahlt und außerdem auf Verlangen des Vermieters z.B. eine Bürgschaft gestellt, kann er die Bürgschaft zurückfordern.
  Will der Mieter die Kaution nicht in bar, sondern in Form eines Sparbuch oder einer Bürgschaft erbringen, braucht er das Einverständnis des Vermieters. Eine entsprechende Vereinbarung sollte gleich in den Mietvertrag aufgenommen werden.
  Nach der gesetzlichen Regelung darf der Mieter die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen, wobei die erste Rate mit Beginn des Mietverhältnisses fällig ist.
  Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem sonstigen Vermögen zu den üblichen Sparbuchzinsen anzulegen. Über die ordnungsgemäße Anlage der Kaution kann der Mieter einen Nachweis verlangen.
  Die Zinsen www.kautions-zins.de müssen vom Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zusammen mit der Kaution an den Mieter erstattet werden. Hat der Vermieter die Kaution nicht verzinslich angelegt, muss er dem Mieter Schadensersatz in Höhe der üblichen Zinsen leisten. Beim Wohnungswechsel sollte der Mieter nie damit rechnen, die Kaution sofort zurück zu bekommen, denn die Rechtsprechung gibt dem Vermieter bis zu sechs Monate Zeit für die Prüfung, welche Forderungen ihm noch gegen den Mieter zustehen. Auch wenn noch Nebenkosten abzurechnen sind, erlauben die meisten Gerichte dem Vermieter, einen Teil der Kaution (bis zur Höhe der Vorauszahlungen für 3 Monate) einzubehalten, bis die Nebenkosten abgerechnet und bezahlt sind.

• Kleinreparaturen

  Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, notwendige Reparaturen selbst auszuführen oder zu bezahlen. Viele vorgedruckte Mietverträge enthalten jedoch eine Verpflichtung des Mieters, die Kosten für kleine Instandhaltungen zu tragen. Solche Klauseln sind nur wirksam, wenn mehrere Voraussetzungen eingehalten sind:

  • Die Verpflichtung des Mieters darf sich nur auf solche Teile der Wohnung beziehen, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, z.B. Wasserhähne, Fenstergriff usw.
  • Die Klausel muss eine Obergrenze für jede Einzelreparatur von höchstens 76,- Euro enthalten. Außerdem muss eine Obergrenze für mehrere Reparaturen pro Jahr angegeben werden, welche nach Auffassung der meisten Gerichte insgesamt 100,- Euro und 8 bis 10% der Jahresmiete nicht überschreiten darf.
  • Der Mieter darf nur zur Kostentragung, nicht zur Ausführung der Reparatur verpflichtet werden.

  Ist eine der Voraussetzungen nicht eingehalten, z.B. keine Obergrenze in das Vertragsformular eingetragen, muss der Mieter überhaupt keine Reparaturkosten tragen.Liegt dagegen eine wirksame Kleinreparaturklausel vor, muss zunächst der Vermieter die Reparatur ausführen lassen und dem Mieter auf Wunsch die Rechnung vorlegen. Liegen die Kosten der Reparatur über der vereinbarten Obergrenze, muss der Mieter sich nicht, also auch nicht anteilig, an den Reparaturkosten beteiligen, denn dann liegt keine Kleinreparatur mehr vor. Nur wenn alle oben genannten Voraussetzungen eingehalten sind und der Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung enthält, muss der Mieter dem Vermieter die Reparaturkosten erstatten.

• Die fristgemäße Kündigung

  Mieter und Vermieter können Mietverträge auf unbestimmte Zeit ordentlich nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen.
  Die fristgemäße Kündigung berechtigt den Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist von drei Monaten ohne Angabe eines Kündigungsgrundes zu beenden. Die dreimonatige Frist für Kündigungen des Mietvertrages durch den Mieter gilt auch für Altmietverträge auf unbestimmte Zeit, die eine längere Kündigungsfrist enthalten. Verträge, die nach dem 01.09.2001 geschlossen worden sind, dürfen für den Mieter keine längere Kündigungsfrist als drei Monate vorsehen. Enthält ein Mietvertrag, der vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurde, jedoch eine individuelle Vereinbarung über eine abweichende Kündigungsfrist, kann diese Vereinbarung Vorrang haben. In diesen Fällen sollte man vor Ausspruch der Kündigung unbedingt eine Beratung beim örtlichen Mieterverein in Anspruch nehmen.
  
  Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur mit der Angabe eines gesetzlich anerkannten Kündigungsgrundes (z.B. Eigenbedarf) kündigen. Für den Vermieter gelten jedoch gestaffelte Kündigungsfristen. Diese ergeben sich für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden aus den vertraglichen Regelungen. Ab dem 01.09.2001 gilt für Mietverhältnisse mit einer Dauer von bis zu fünf Jahren eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Nach fünf und acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um jeweils drei weitere Monate. Wenn im Mietvertrag jedoch eine andere, längere Kündigungsfrist vereinbart wurde, so ist diese für den Vermieter verbindlich.
  
  Jede Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig von der/den kündigenden Mietvertragspartei/en unterschrieben werden. Die Kündigung muss dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, wenn dieser Monat bei der Berechnung der Kündigungsfrist mitzählen soll. Der Kündigende muss darüber hinaus den Zugang der Kündigung nachweisen. Hierfür reicht ein Einschreiben mit Rückschein oder der Einwurf der Kündigung in den Briefkasten des Empfängers per Zeugen aus.
  
  Der Mieter ist berechtigt einer fristgemäßen Kündigung zu widersprechen, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen. Sollte in der Kündigung jedoch kein Hinweis auf den Kündigungswiderspruch erfolgt sein, ist der Widerspruch entbehrlich und kann noch in einem etwaigen Räumungsprozess nachgeholt werden.

• Die fristlose Kündigung

  Eine fristlose Kündigung ist nur zulässig, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt. Das heißt, die normale Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Mietzeit oder ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, muss dem Mieter/Vermieter unzumutbar sein. Ob das der Fall ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Dabei kommt es insbesondere darauf an, in welchem Umfang Mieter und Vermieter ein Verschulden trifft. Die möglichen fristlosen Kündigungsgründe ergeben sich aus dem Gesetz. So kann eine mit der Wohnung verbundene erhebliche Gesundheitsgefährdung einen fristlosen Kündigungsgrund darstellen, wenn die Gefahr der Gesundheitsgefährdung konkret ist und die Wohnung dadurch praktisch unbewohnbar wird (z.B: nachweislich überhöhte Formaldehydkonzentration; gravierende Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbildung. Auch der Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung ganz oder teilweise rechtfertigt eine fristlose Kündigung des Mieters (z.B. wenn der dem Mieter durch eine Verfügung der Stadt die Nutzung der Wohnung untersagt wird; wenn die Wohnung in den Wintermonaten nur bis zu 16 C° beheizbar ist; wenn der Vermieter nachweislich mehrfach unbefugt die Wohnung mit einem Zweitschlüssel betritt). Aber auch die nachhaltige Störung des Hausfriedens durch ständige Lärmbelästigungen und der Zahlungsverzug des Mieters mit zwei aufeinander folgenden Mieten kann einen fristlosen Kündigungsgrund darstellen.
  
  Einer fristlosen Kündigung muss grundsätzlich eine schriftliche Abmahnung vorausgehen. Das heißt der Mieter muss dem Vermieter zunächst Gelegenheit zur Abhilfe geben. Dazu muss er ihm eine angemessene Frist setzten. Erst wenn diese verstrichen ist, kann der Mieter fristlos kündigen. Eine Abmahnung ist nur in ganz wenigen Ausnahmefällen entbehrlich.
  Auch die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen. Die Kündigungsgründe müssen so genau angegeben werden, dass die andere Vertragspartei berurteilen kann, ob die Vorwürfe berechtigt sind. Pauschale Behauptungen reichen hierzu nicht. Die Kündigungsgründe sollten darüber hinaus nachweisbar sein.

• Kündigungssperrfrist bei umgewandelten Eigentumswohnungen

  Wenn ein Mietshaus in rechtlich selbständige Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, können die jeweiligen Eigentumswohnungen einzeln verkauft werden. Für die betroffenen Mieter sind die Rechte nach der erfolgten Umwandlung nur schwer durchschaubar. Deshalb erhalten Sie nachfolgend die wichtigsten Hinweise, die es nach der erfolgten Umwandlung zu beachten gilt:

  1. Die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses ändert zunächst nichts an den bestehenden Mietverhältnissen. Insbesondere stellt die Umwandlung keinen Kündigungsgrund dar.
  2. Wenn der Vermieter die umgewandelte Wohnung verkaufen will, muss er zunächst den Mieter der jeweiligen Wohnung über dessen Vorkaufsrecht informieren. Dazu reicht es aus, wenn der Vermieter den Mieter über den mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrag informiert. Ab dieser Kenntnis beginnt das Vorkaufsrecht des Mieter mit einer Frist von zwei Monaten zu laufen. Der Mieter kann binnen dieser Frist entscheiden, ob er in den Kaufvertrag zwischen dem Vermieter und dem Dritten eintreten möchte.
  3. Hat der Mieter kein Interesse am Kauf seiner Wohnung beziehungsweise macht der Mieter keinen Gebrauch von seinem Vorkaufsrecht und wird die Wohnung erstmals an einen Dritten verkauft, so gilt in Hessen für einige Städte eine fünfjährige Kündigungssperrfirst für den Käufer der wegen Eigenbedarf kündigen möchte. Erst nach Ablauf dieser Sperrfrist ist einen Kündigung wegen Eigenbedarf für den Käufer möglich.
  4. Für alle anderen Städte und Gemeinden in Hessen gilt ab dem 01.09.2004 eine bundesweite Kündigungssperrfrist von drei Jahren. Innerhalt dieser Zeit darf der Käufer nicht wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Nach Ablauf der dieser kurzen Sperrfrist ist jedoch eine Kündigung möglich.
  5. Für den Beginn der Sperrfrist ist auf die Eintragung des Käufers in das Grundbuch abzustellen. Ein bereits abgelaufener Teil einer vor dem 01.09.2004 bestandenen Sperrfrist wird angerechnet.

• Makler / Wohnungsvermittlung

  Neu: Bei der Wohnungsvermittlung gilt ab sofort das Bestllerprinzip. Wer den Makler bestellt, muss auch seine Provision zahlen. Danach muss der Mieter nur dann die Maklerprovision beazhlen, wenn er den Makler selbst beauftragt hat und wenn dieser aufgrund eines bestehenden Maklervertrages mit seinem Auftraggeber eine Wohnung nachgewiesen oder vermittelt hat und durch diese Tätigkeit ein Mietvertrag abgeschlossen wurde. Hat dagegen der Vermieter dem Makler eine Wohnung zur Suche eines Mieters an die Hand gegeben, muss der Mieter keine Provision bezahlen.
  
  Maklervertrag
  Der Maklervertrag muss in Textform abgeschlossen werden, er kann auch stillschweigend zustande kommen. Dabei muss deutlich werden, dass der Wohnungssuchende einen Vertrag schließt und bei erfolgreicher Vermittlung oder erfolgreichem Nachweis eine Vergütung fällig wird. Mündliche Verträge sind unwirksam. Diese gesetzlichen Regelungen zum Schutz des Mieters dürfen nicht umgangen werden. Der Vermieter ist nicht berechtigt, bei Abschluss des Mietvertrages festzulegen, dass der Mieter die Maklercourtage übernimmt. Auch derartige Vereinbarungen sind ungültig.

  Berechtigung zum Wohnungsangebot

  Weitere Bedingung ist, dass der Wohnungsvermittler vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten die Zustimmung erhalten hat, die Wohnung anzubieten. Dadurch soll verhindert werden, dass der Makler Wohnungen anbietet, von denen er zufällig von anderen erfahren hat oder die er aus Anzeigen in Zeitungen oder im Internet entnommen hat.
  
  Tätigkeit des Maklers
  Der Makler muss dem Mieter entweder eine Wohnung nachgewiesen oder vermittelt haben. Für die Nachweistätigkeit des Maklers reicht es aus, wenn der Makler dem Mieter die notwendigen Kenntnisse für den Eintritt in die Vertragsverhandlungen mit dem Vermieter verschafft hat. Hierfür ist es grundsätzlich ausreichend, dass die Adresse der Wohnung und die Adresse des Vermieters mitgeteilt wird. Wurde vereinbart, dass der Makler eine Vermittlungstätigkeit entfaltet, so muss der Makler mit dem Vermieter verhandelt haben und auf einen Vertragsabschluss hingewirkt haben.

• Zustandekommen des Mietvertrages aufgrund der Maklertätigkeit

  Durch die Tätigkeit des Maklers muss ein Mietvertrag zustande kommen. Dabei bleibt der Provisionsanspruch auch dann bestehen, wenn der Mieter den Vertrag nach kurzer Zeit wieder kündigt oder im Einvernehmen mit dem Vermieter wieder aufhebt. Die Tätigkeit des Maklers muss für den Mietvertragsabschluss ursächlich geworden sein.
  
  Ausschluss des Provisionsanspruchs
  Der Provisionsanspruch ist ausgeschlossen, wenn die oben aufgeführten Voraussetzungen nicht vorliegen oder wenn der Makler selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der vermittelten Wohnung ist. Der Makler bekommt auch dann keine Provision, wenn durch den vermittelten Mietvertrag, das Mietverhältnis über dieselbe Wohnung lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird.

  Rückforderung der Provision

  Wenn der Mieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, ist die Rückforderung des Provisionsanspruchs möglich.
  
  Höhe des Provisionsanspruchs
  Die Maklerprovision ist auf zwei Nettomonatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer beschränkt.

• Mängel / Mietminderung

  Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und diesen während der Mietzeit zu erhalten. Soweit während der Mietzeit Mängel an der Wohnung auftreten, muss der Mieter den Vermieter unverzüglich über den Mangel informieren und der Vermieter den Mangel sofort beseitigen. Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn die Mietsache so beschaffen ist, dass der Mieter die Wohnung nicht so nutzen kann, wie er es nach dem Vertrag erwarten darf. Dabei spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden an den Schäden trifft. Entscheidend ist nur, dass ein Mangel vorliegt, den der Mieter nicht selbst verursacht hat. Als Mangel gelten auch Störungen von außen, wie beispielsweise Lärmbelästigungen aus einer Nachbarwohnung oder angrenzenden Gewerbebetrieb.
  Für den Zeitraum, in dem die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, kann der Mieter die Miete kürzen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Mieter den Mangel unverzüglich dem Vermieter mitgeteilt hat und durch den Mangel eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegeben ist. Darüber hinaus muss der Mieter den Mangel beweisen können, ebenso die Tatsache, dass er den Mangel nicht verschuldet hat. Die Höhe der Minderungsquote ist je nach Einzelfall zu bemessen. Sie wird von den Gerichten höchst unterschiedlich bewertet. Daher sollte man vor einer Mietkürzung unbedingt den örtlichen Mieterverein konsultieren. Die Mietminderung darf jedoch nicht rückwirkend vorgenommen werden. Sie ist nur für die Zeit zulässig in welcher der Mangel auch noch fortbesteht. Die Minderung kann einseitig vorgenommen werden und bedarf keiner vorherigen Zustimmung durch den Vermieter.
  
  Der Mieter hat einen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Instandsetzung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist. Sollte der Vermieter mit der Instandsetzung des Mangels in Verzug geraten, kann der Mieter dem Vermieter ankündigen, dass er im Wege der sogenannten Ersatzvornahme den Mangel auf Kosten des Vermieters durch eine Fachfirma auf Kosten des Vermieters beseitigen lässt. Etwaige Kosten hierfür hat der Vermieter zu tragen. Diese kann der Mieter bei Nichtzahlung durch den Vermieter nach schriftlicher Ankündigung von der übernächsten Monatsmiete abziehen.

• Mieterhöhung

  Der Vermieter hat im wesentlichen zwei Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen: Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und die Mieterhöhung wegen Modernisierung. Ausgeschlossen sind einseitige Mieterhöhungen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist oder der Mietvertrag eine Staffelmiete enthält, die Miete also vertragsgemäß sowieso nach festen Zeitabständen um bestimmte Beträge erhöht wird.
  Die Zustimmung zur Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter vom Mieter nur verlangen, wenn

  • zwischen der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und der nächsten Erhöhung mindestens 15 Monate liegen,
  • die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren 15% nicht übersteigen (Kappungsgrenze)
  • die ortsübliche Miete nicht überschritten wird (Mietspiegel) und
  • die Formalitäten eingehalten sind.

  Zur Einhaltung der Formalitäten gehört u.a. die Textform, d.h. der Text muss lesbar, der Aussteller angegeben und der Abschluss der Erklärung erkennbar sein. Eine Unterschrift ist dann nicht unbedingt erforderlich. Außerdem muss das Mieterhöhungsverlangen eine Begründung enthalten. Als Begründung sind nur der Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten zugelassen.Zur Entscheidung über die Mieterhöhung muss der Vermieter dem Mieter mindestens zwei volle Kalendermonate Zeit lassen. Erst danach muss der Mieter seine Zustimmung erklären und die höhere Miete zahlen, wenn alle Voraussetzungen eingehalten sind. Ist das Mieterhöhungsverlangen überhöht, muss der Mieter ggf. nur teilweise zustimmen.Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung muss der Vermieter nicht die Zustimmung des Mieters verlangen, sondern kann dem Mieter einfach mitteilen, ob und in welchem Umfang die Miete erhöht wird. Auch diese Mieterhöhung muss in Textform abgegeben werden und eine Berechnung der Höhe und Erläuterung der Gründe enthalten. Voraussetzung ist die Durchführung einer Modernisierung durch den Vermieter, also von Maßnahmen zur Verbesserung (nicht nur Instandhaltung) der Wohnung, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder bauliche Maßnahmen auf Grund gesetzlicher Vorschriften. In diesem Fall darf der Vermieter die Jahresmiete um 11% der Kosten erhöhen, welche für die Wohnung angefallen sind. Eine Obergrenze gibt es nicht. Die Erhöhung wird ab dem dritten Monat nach Eingang der Mieterhöhungserklärung wirksam, wenn der Vermieter dem Mieter die voraussichtliche Erhöhung schon vor Ausführung der Modernisierungsarbeiten angekündigt hat. Hatte der Vermieter die voraussichtliche Mieterhöhung nicht mindestens drei Monate vor Durchführung der Modernisierung in Textform angekündigt, kann er die Mieterhöhung erst neun Monate nach Abschluss der Arbeiten fordern. In beiden Fällen der Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Die Kündigungserklärung muss bis zum Ende des zweiten Monats nach Eingang des Mieterhöhungsschreibens abgegeben werden und wird dann zum Ende des vierten Monats nach dessen Zugang wirksam.

• Modernisierung

  Unter einer Modernisierung versteht der Gesetzgeber alle Maßnahmen, die der Verbesserung der Wohnung, des Hauses oder des dazugehörigen Grundstückes dienen, und zum anderen solche, die zur Einsparung von Heizenergie oder Wasser führen. Ob eine bauliche Veränderung eine Wohnwertverbesserung darstellt und damit als Modernisierung bezeichnet werden kann, hängt nicht vom persönlichen Geschmack des Vermieters oder Mieters ab. Es kommt vielmehr darauf an, ob ein Durchschnittsmieter in der jeweiligen Maßnahme eine Wohnwertverbesserung sehen würde. So wird der Einbau einer Zentralheizung, von Thermostatventilen, von Warmwasserboilern oder Wasserzählern, von Türöffnungs- und Gegensprechanlagen oder von Schallschutzfenstern als Modernisierungsmaßnahme anerkannt. Auch Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmedämmung stellen eine Wertverbesserung dar. Werden allerdings Holzfenster gegen Kunststofffenster mit wärmedämmender Isolierverglasung ausgetauscht, liegt die Wertverbesserung nur in der Isolierverglasung.
  Derartige Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter dulden. Damit der Mieter jedoch weiß, welche Maßnahmen auf ihn zukommen und mit welcher Mieterhöhung er zu rechnen hat, muss der Vermieter die Modernisierung drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich und detailliert anzukündigen. In der Ankündigung muss der Vermieter genau beschreiben, welche Arbeiten er durchführen will, welchen Umfang die Arbeiten haben, wann die Arbeiten beginnen, wie lange die Arbeiten voraussichtlich dauern und welche Mieterhöhung aufgrund dessen zu erwarten ist.
  Diese Angaben müssen so detailliert sein, dass sich der Mieter eine genaue Vorstellung von den geplanten Maßnahmen machen kann. Sind Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen geplant, müssen die einzelnen Tätigkeiten exakt abgegrenzt werden. Handelt es sich bei der Modernisierung um Maßnahmen, die eine Energie- oder Wassereinsparung zum Ziel haben, wie der Einbau einer neuen Heizungsanlage, muss der Vermieter darüber hinaus möglichst exakt darlegen, wie sich im Gegenzug zur Mieterhöhung die künftigen Heizkosten entwickeln.
  In Ausnahmefällen muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht dulden. Das Gesetz nennt vier Gründe, in welchen der Mieter eine Modernisierung nicht hinnehmen muss:

  • die Bauarbeiten beeinträchtigen den Mieter derart, dass dies auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Diese Bestimmung schützt insbesondere alte und kranke Menschen, für die die Belästigungen durch Lärm und Schmutz zu ernsthaften Gesundheitsbeeinträchtigungen führen können;
  • die Wohnung wird durch die geplante Maßnahme vollkommen verunstaltet, da zuviel Wohnfläche verloren geht oder ein erheblicher Verlust von Licht zu erwarten ist;
  • der Mieter hat die Wohnung mit Zustimmung des Vermieters schon selbst mit einem erheblichen Kostenaufwand modernisiert;
  • die zu erwartende Mieterhöhung ist für den Mieter nicht zumutbar, da sich die zu erwartende Miete beispielsweise mehr als verdoppeln würde.

  Umstände die für den Mieter eine Härte begründen, sind bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, dem Vermieter in Textform mitzuteilen.

  Stimmt der Mieter einer Modernisierung nicht zu, kann der Vermieter entweder die Modernisierung nochmals ordnungsgemäß ankündigen oder auf Duldung der Maßnahme klagen. Ein Kündigungsrecht steht dem Vermieter nicht zu. Klagt der Vermieter auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme, muss er beweisen, dass es sich bei der geplanten Maßnahme auch tatsächlich um eine Modernisierung handelt. Der Mieter muss wiederum gegebenenfalls darlegen, dass die Modernisierung für ihn nicht zumutbar ist. Der Vermieter darf die Kosten der Modernisierung nur dann auf die Miete umlegen, wenn die bauliche Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. In diesen Fällen hat der Vermieter die Möglichkeit bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufzuschlagen. Die Mieterhöhung muss schriftlich erklärt werden. Dabei muss der Vermieter die durchgeführten Maßnahmen und deren Kosten auflisten sowie die jeweiligen Rechnungspositionen offen legen. Er muss darlegen, welcher Teil der Arbeiten zu einer Wertverbesserung geführt hat. Schließlich muss er berechnen und erläutern, welche Modernisierungskosten für die jeweilige Wohnung entstanden sind und welche Mieterhöhung sich daraus ergibt. Entspricht die Mieterhöhung diesen Voraussetzungen muss der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung zahlen.Zu unterscheiden von den Modernisierungsmaßnahmen sind die Maßnahmen, die der Instandhaltung- oder Instandsetzung des Hauses oder der Wohnung dienen. Zwar müssen auch diese Maßnahmen grundsätzlich geduldet werden, doch dürfen diese Kosten nicht auf die Miete umgelegt werden. Diese Kosten hat der Vermieter zu tragen. Werden folglich Reparatur- mit Modernisierungsarbeiten verknüpft, muss bei der späteren Mieterhöhung der gesparte Reparaturkostenanteil abgezogen werden.

• Nachmieter

  Viele Mieter glauben, sie könnten das Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfrist beenden, wenn sie dem Vermieter drei Nachmieter präsentieren. Dieses Gerücht ist ebenso weit verbreitet wie falsch!
  Der Vermieter kann natürlich freiwillig einen Nachmieter akzeptieren und das Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter beenden. Verpflichtet ist er dazu aber in der Regel nicht. Vielmehr ist der Mieter im Falle einer Befristung des Mietvertrags oder eines vertraglichen Verzichts auf eine Kündigung für mehrere Jahre an die vertraglichen Vereinbarungen gebunden (vorausgesetzt, diese sind wirksam).
  Nur in zwei Ausnahmefällen kann das Mietverhältnis gegen Nachmieterstellung beendet werden: Wenn dies vertraglich vereinbart ist oder der Mieter ein "dringendes berechtigtes Interesse" an der vorzeitigen Vertragsbeendigung hat. Ein dringendes berechtigtes Interesse des Mieters ist von der Rechtsprechung bisher nur unter ganz strengen Voraussetzungen akzeptiert worden, z.B. wenn die Wohnung wegen der zwischenzeitlichen Geburt mehrerer Kinder viel zu klein geworden ist oder der Mieter von seinem Arbeitgeber in eine weit entfernte Stadt versetzt wird. Gründe, die der Mieter selbst veranlasst hat, z.B. der Bau eines Eigenheims, genügen dagegen nicht.
  Ist der Mieter ausnahmsweise zur Nachmieterstellung berechtigt, kann es - je nach Inhalt der Vereinbarung - genügen, nur einen geeigneten Nachmieter zu stellen. Geeignet ist der Nachmieter, wenn er bereit ist, den bestehenden Mietvertrag ohne Einschränkung zu akzeptieren, die Wohnung durch seine Familie nicht überbelegt ist und er wirtschaftlich in der Lage ist, seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag zu erfüllen. Ist der Mieter zur Nachmieterstellung berechtigt und lehnt der Vermieter geeignete Nachmieter ohne wichtigen Grund ab, kann der Mieter dennoch verlangen, dass sein Mietverhältnis vorzeitig beendet wird. Sagt dagegen der Nachmieter ab, bleibt der bisherige Mieter an seinen Mietvertrag gebunden.

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  In der Rechtsberatung wird uns immer wieder die Frage gestellt, ob man das Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit beziehungsweise vor Ablauf der Kündigungsfrist vorzeitig durch die Stellung eines Nachmieters beenden kann.
  
  Die Mitglieder sind jedoch regelmäßig enttäuscht, wenn wir Ihnen daraufhin regelmäßig mitteilen, dass der Mieter grundsätzlich nicht berechtigt ist einen Ersatzmieter zu stellen. Nur ausnahmsweise kann der Mieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter vorschlagen. Voraussetzung dafür ist, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsbeendigung hat. Dies hat die Rechtsprechung allerdings nur in den folgenden wenigen Ausnahmefällen bejaht:

  • berufliche Gründe zwingen zu einen Umzug in eine andere Stadt.
  • Umzug in ein Alters- oder Pflegeheim aus gesundheitlichen Gründen.
  • Familiennachwuchs kündigt sich an und die Wohnung wird zu klein.

  Die vorgenannten Gründe basieren jedoch auf Einzelfallentscheidungen.
  
  Erforderlich ist zudem, dass der vorgeschlagene Nachmieter geeignet und willens ist, die geforderte Miete zu zahlen. Auch darf die dem ausziehenden Mieter verbleibende Kündigungsfrist nicht nur unverhältnismäßig kurz sein. Insoweit sollte man sich vor dem Auszug vom Mieterverein beraten lassen.

• Nebenkosten

  Wurde im Mietvertrag eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart, so muss der Vermieter einmal im Jahr im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung die tatsächlich angefallenen Kosten ermitteln und den geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen gegenüberstellen. Dabei muss der Abrechnungszeitraum ein Jahr betragen. Die Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellen der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Gesamtkosten, Verteilerschlüssel sowie der Kostenanteil des Mieters müssen übersichtlich gegliedert sein.
  Seine Verpflichtung erfüllte der Vermieter nur, wenn er dem Mieter eine Abrechnung übersendet, aus der auch ein mit der Materie nicht näher Vertrauter ohne Überforderung ersehen kann, welche Kosten er zu zahlen hat.
  
  Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes vorlegen. Da es sich bei dieser Frist um eine Ausschlussfrist handelt, kann der Vermieter nichts mehr nachfordern, wenn er diese Frist versäumt. Eine seltene Ausnahme gilt nur dann, wenn der Vermieter die Verspätung nicht verschuldet hat.
  Ist die Abrechnung nicht nachvollziehbar oder erscheinen einzelne Nebenkostenpositionen im Vergleich zur Vorjahresabrechnung ungewöhnlich hoch, kann der Mieter die Einsicht in die dazugehörigen Unterlagen fordern. Der Vermieter muss diese am Ort der Mietwohnung auslegen. Solange der Vermieter die Einsicht in die Originalbelege verweigert, braucht der Mieter eine geforderte Nachzahlung nicht zu leisten.

  Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter schriftlich gegenüber dem Vermieter vorbringen. Die Einwendungsfrist des Mieters ist jedoch auf zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung begrenzt. Der Mieter muss im Zweifel nachweisen, dass dem Vermieter sein Einwendungsschreiben noch vor Ablauf der Einwendungsfrist zugegangen ist. Dieser Nachweis ist möglich, wenn das betreffende Schreiben mit Einschreiben/Rückschein verschickt wurde und der Mieter den Rückschein erhalten hat oder wenn es unter Zeugen in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen wurde. Erledigt ein Dritter das Einwendungsschreiben für den Mieter, sollte dies mit Originalvollmacht des betroffenen Mieters erfolgen. Andernfalls muss bei Zurückweisung mangels Vollmacht unverzüglich eine Originalvollmacht des Mieters mit dem gleichen Einwendungsschreiben nochmals an den Vermieter geschickt werden.

  Nach Ablauf der Frist von zwölf Monaten kann der Mieter die Betriebskostenabrechnung nicht mehr beanstanden. Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter sich mit einer fälligen Nachzahlung immer ein Jahr Zeit lassen kann. Bestehen keine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung, muss der Mieter die geforderte Nachzahlung spätestens nach einem Monat begleichen.Welche Nebenkosten umlagefähig sind ergibt sich aus dem Mietvertrag. Dort müssen alle umlagefähigen Nebenkosten gesondert aufgeführt sein. Mittlerweile reicht auch ein Hinweis auf die Betriebskostenverordnung (Anlage 3 zu § 27 der II Berechnungsverordnung = Alte Fassung) um sämtliche dort aufgeführten Nebenkosten auf den Mieter umzulegen.Ergibt sich der Verteilermaßstab nicht aus dem Mietvertrag, kann der Vermieter die nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten nach Quadratmeter verteilen.Eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung ist nur möglich, wenn aus einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung hervorgeht.Wurde im Mietvertrag eine Pauschale vereinbart, sind alle Kosten mit der monatlichen Zahlung abgegolten. Eine Nebenkostenabrechnung wird nicht erstellt. Wenn alle Nebenkosten mit der Miete gezahlt sind, spricht man von einer Bruttomiete. Auch in diesem Fall wird keine Nebenkostenabrechnung erstellt.Wechselt während einer laufenden Abrechnungsperiode der Eigentümer muss der neue Vermieter über alle während dieser Zeit geleisteten Vorauszahlungen abrechnen. Über die bei Eigentümerwechsel bereits abgeschlossenen Abrechnungsperioden muss der alte Vermieter abrechnen.

• Schimmelbildung in der Mietwohnung

  Gerade in den Wintermonaten beeinträchtigen Feuchte Wände und Schimmelflecken in der Wohnung das Wohlbefinden der Bewohner. Es handelt sich dabei immer um Mängel der Mietsache.
  
  Der Mieter ist jedoch nur dann zur Mietminderung berechtigt, wenn Ursache für die auftretende Feuchtigkeit Schäden am Haus oder Baumängel sind. Die Mietkürzung ist jedoch ausgeschlossen, wenn falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters Ursache des Mangels ist, da der Mieter den Mangel dann selbst verursacht hat.
  
  Oft liegt auch eine Kombination beider Ursachen vor. Dann verringert das Mitverschulden des Mieters den Anspruch auf Mietminderung. Bei der Ursachenforschung muss jedoch stets zwischen Feuchtigkeit "von innen" und Feuchtigkeit "von außen" entschieden werden.

• Feuchtigkeit von außen

  Von außen kann Feuchtigkeit durch undichte Stellen im Mauerwerk oder Dach, versteckte Wasserrohrbrüche etc. eindringen. Anzeichen für diese Ursache ist meist ein zeitlicher Zusammenhang zwischen Feuchtigkeit und starken Regenfällen. Möglich ist auch der Eintritt von Wasser aufgrund einer unzureichenden Isolierung zum Boden oder eines undichten Terassen- oder Balkonanschlusses. Die Feuchtigkeit steigt dann von untern ein Stück in der "intakten" Wand auf und schlägt sich dann weiter oben an der Wandinnenseite nieder. Dabei kann die Eintrittsstelle unter Umständen mehrer Meter von der Schadensstelle entfernt sein. Liegt eindeutig ein solche Ursache vor, so handelt es sich um einen Baumangel und der MIeterr ist zur Mietminderung berechtigt.

• Feuchtigkeit von innen

  Die Schäden treten in diesem Fall vor allem an den Außenwänden; in den oberen Zimmerecken; in Fensterlaibungen sowie an zugestellten Wandflächen auf. Betroffen sind meist Bad, Küche, Schlafzimmer und wenig beheizte Nebenräume. Solche Feuchtigkeitsschäden durch Kondenswasserbildung können sowohl auf mangelhafte Isolation des Hauses nach außen als auch auf falsches Heiz- und Lüftungsverhalten zurückzuführen sein. Ist das Haus nur schlecht wärmegedämmt, liegt ein Baumangel vor und der Mieter ist zur Mietminderung berechtigt. Häufig entstehen durch Isolationsmängel so genannte "Wärmebrücken". Jedoch schließt selbst die Einhaltung der DIN-Vorschriften bei der Wärmedämmung nicht grundsätzlich aus, dass Feuchtigkeitsschäden auf Baumängel beruhen. Es ist jedoch streitig ob der Mieter zu Minderung berechtigt ist, wenn die vorhandene Wärmedämmung nicht der später eingebaute Isolierverglasung angepasst worden ist.
  
  Eine Minderung ist aber ausgeschlossen, wenn der Mieter falsch heizt oder lüftet. Hinweise zum richtigen Heizen und Lüften finden Sie unter dem Stichwort "10 Tipps zum richtigen Heizen und Lüften". In jedem Fall sollte vor der Mietkürzung ein persönliches Beratungsgespräch beim Mieterverein wahrgenommen werden. Nur so kann sicher gestellt werden, dass die Minderung zulässig ist und die Quote nicht überhöht angesetzt wird.

• Schlüssel

  Dem Mieter stehen so viele Wohnungsschlüssel zu, wie für die Anzahl der Bewohner erforderlich ist. Zusätzliche Schlüssel, z.B. für Putzhilfe oder Pflegedienst können auf eigene Kosten nachgemacht werden. Auch diese Schlüssel müssen dem Vermieter am Ende des Mietverhältnisses zurückgegeben werden.

  Der Vermieter ist nicht berechtigt, gegen den Willen des Mieters einen Wohnungsschlüssel zu behalten. Bei längerer Abwesenheit muss der Mieter dem Vermieter allerdings mitteilen, bei wem er im Haus oder in der Nähe für Notfälle einen Schlüssel hinterlegt hat.

  Der Mieter sollte unbedingt auf die rechtzeitige und vollständige Rückgabe der Wohnungsschlüssel am Ende des Mietverhältnisses achten, um zu vermeiden, dass der Vermieter weiter Miete von ihm fordern kann.
  Bei Verlust eines Wohnungs- oder Haustürschlüssels ist der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn ihn ein Verschulden trifft. Kein Verschulden und damit keine Ersatzpflicht besteht z.B., wenn dem Mieter der Schlüssel trotz sorgfältiger Verwahrung gestohlen wird.

• Schneeräumung

  Grundregeln zur Schneebeseitigungspflicht

  Zur Schneeräumung ist nur verpflichtet, wer dies in seinem Mietvertrag vereinbart hat oder wer dies durch jahrelange praktische Ausführung so akzeptiert hat. Nachträglichen Aufforderungen des Vermieters, künftig Schnee zu räumen braucht nicht gefolgt zu werden. Wer dem dennoch nachkommt, sollte die haftungsrechtlichen Konsequenzen bedenken!

  1. Wer Schnee räumen muss, hierzu aber wegen Krankheit oder hohem Alter dauerhaft nicht in der Lage ist, wird von seiner Verpflichtung frei. So hat zumindest das Landgericht Darmstadt entschieden. Andere Gerichte verweisen darauf, dass in diesen Fällen ein Vertreter gesucht werden muss.
  2. Wer beruflich tagsüber abwesend ist oder in Urlaub fährt, muss dafür sorgen, dass der Schnee von einem Nachbarn oder sonstigen Vertreter geräumt wird.
  3. Grundsätzlich genügt es, einen Streifen von 1,20 Meter Breite auf dem Bürgersteig zu räumen und mit Sand, Asche oder Splitt nachzustreuen.
  4. Schnee muss in der Zeit von sieben Uhr morgens bis zwanzig Uhr abends geräumt werden und zwar nach dem Schneefall. Lediglich bei Dauerschneefall muss eventuell auch mehrmals geräumt werden.
  5. Die Gerichte stellen hohe Anforderungen an die Beseitigung von Schnee und Eis. Deshalb lieber einmal mehr streuen.
  6. Arbeitsgeräte und Streumaterial hat der Vermieter zu stellen, außer es ist vertraglich etwas anderes vereinbart oder der Mieter zahlt dies schon immer selbst.
  7. Ist dennoch einmal ein Schaden eingetreten, sollte sich der Mieter erkundigen, ob eine bestehende Gebäudehaftpflichtversicherung solche Schäden abdeckt. Zahlt er eine solche Versicherung in den Nebenkosten anteilig mit, haftete er nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit.

• Schönheitsreparaturen

  Unter Schönheitsreparaturen, oft Renovierung genannt, versteht man das Tapezieren oder Streichen der Wände und Decken, der Heizkörper und Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
  Nach der gesetzlichen Regelung müsste der Vermieter die Schönheitsreparaturen bei Bedarf vornehmen. Fast alle vorgedruckten Mietverträge sehen jedoch eine anderweitige Regelung vor, nämlich dass der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen muss. Einige Vertragsklauseln hat der Bundesgerichtshof inzwischen für unwirksam erklärt. Ob die Regelung des eigenen Mietvertrags danach unwirksam ist, muss in jedem Einzelfall sorgfältig geprüft werden. So hat der Bundesgerichtshof z.B. entschieden, dass Klauseln, die den Mieter dazu verpflichten, die Schönheitsreparaturen innerhalb "starrer Fristen", z.B. alle 5 Jahre auszuführen, unwirksam ist. Um eine starre Frist handelt es sich jedoch nicht, wenn in einem weiteren Absatz geregelt ist, dass der Vermieter die Frist nach seinem Ermessen verlängern kann.
  Wirksam ist z.B. Klausel "Der Mieter trägt die Kosten der Schönheitsreparaturen". Diese Formulierung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs so zu verstehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen selbst ausführen oder durch Fachleuten ausführen lassen muss.
  Im Regelfall sind die Schönheitsreparaturen in den Wohnräumen alle 5 Jahre, in Küche und Bad alle 3 Jahre und in den Nebenräumen alle 7 Jahre erforderlich. Je nach Abnutzung können die Zeitabstände in Ausnahmefällen auch kürzer oder länger sein.
  Ist der Mieter wirksam zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, muss er die Arbeiten fachmännisch in mittlerer Art und Güte ausführen. Andernfalls kann der Vermieter Schadensersatz fordern, wenn er dem Mieter zuvor eine Frist zur Nachbesserung gesetzt hat.
  Auch ohne vertragliche Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen kann eine Schadensersatzpflicht des Mieters entstehen, wenn er die Wohnung während seiner Mietzeit mit unüblichen Farben oder Mustern versehen und dies bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht rückgängig gemacht hat.

  Hat der Mieter die Wohnung jedoch unrenoviert übernommen, muss er die Wohnung bei Auszug auch dann nicht renovieren, wenn der Mietvertrag eine gültige Renovierungsklausel enthält.

• Tierhaltung

  Im Mietvertrag ist die Tierhaltung häufig nur mit Erlaubnis des Vermieters vorgesehen. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Erlaubnis verweigern darf, wird von den Gerichten nicht ganz einheitlich beurteilt. Teilweise wird vertreten, dass es dem Vermieter freisteht, ob er die Erlaubnis erteilt oder nicht. Nach anderer Auffassung muss der Vermieter die Erlaubnis in der Regel erteilen, wenn keine gewichtigen Gründe dagegen sprechen.

  Kommt es zu Beeinträchtigungen des Hauses oder der Nachbarn, kann die Erlaubnis widerrufen werden.

  Enthält der Mietvertrag eine Regelung, welche die Tierhaltung verbietet, ohne eine Erlaubnis des Vermieters vorzusehen, ist diese Regelung wirksam. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen, z.B. vorgedruckten Verträgen muss allerdings eine Ausnahme für Kleintiere vorgesehen sein, sonst ist die Regelung unwirksam. Unzulässig sind auch Klauseln, welche die Tierhaltung davon abhängig machen, dass die Erlaubnis des Vermieters schriftlich erteilt wird.

  Auch wenn der Mietvertrag keine Regelung enthält, ist nach Ansicht der meisten Gerichte die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Nur Kleintiere dürfen ohne Erlaubnis des Vermieters in der Wohnung gehalten werden.

• Verkauf und Umwandlung von Mietwohnungen

  Wird ein Mietshaus verkauft, bleiben die zuvor abgeschlossenen Mietverträge bestehen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter gleichzeitig Eigentümer des Hausgrundstücks ist und die Wohnung dem Mieter bereits übergeben war.
  Die Mietverhältnisse gehen mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über. Sind z.B. Mängel vorhanden, bleibt der neue Vermieter zur Beseitigung verpflichtet.

  Die Absicht des Eigentümers, das Haus zu verkaufen und einen möglichst hohen Erlös zu erzielen, ist in der Regel kein ausreichender Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses im Vorfeld des Verkaufs.

  Einen Sonderfall stellt die Aufteilung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen dar, die so genannte Umwandlung in Eigentumswohnungen. Handelte es sich bei Abschluss des Mietvertrags noch um ein "normales" Haus, das im Ganzen dem Vermieter gehörte, und wird es erst später in Eigentumswohnungen aufgeteilt, welche ins Grundbuch des Amtsgerichts eingetragen werden, haben die Mieter besondere Rechte.

  Bei Umwandlung und anschließendem Verkauf der Eigentumswohnung steht dem Mieter steht das Vorkaufsrecht zu, d.h. er muss im Falle eines Verkaufs seiner Wohnung über den Inhalt des Kaufvertrags informiert werden und hat das Recht, die Wohnung selbst zu kaufen. Das Vorkaufsrecht muss innerhalb von zwei Monaten ausgeübt werden. Für den Mieter gelten dann die Bedingungen des vorgelegten Kaufvertrags, insbesondere derselbe Kaufpreis.

  Verkauft der Vermieter die Wohnung unter Verletzung seiner Verpflichtung, den Mieter wegen des Vorkaufsrechts über den Abschluss eines Kaufvertrags zu informieren, stehen dem Mieter Schadensersatzansprüche zu.

  Kauft der Mieter die von ihm bewohnte Wohnung nicht selbst, besteht für den Käufer eine Kündigungssperrfrist. Innerhalb dieser Frist kann er das Mietverhältnis weder wegen Eigenbedarfs kündigen, noch um die Wohnung in anderer Weise, z.B. durch Umbau, wirtschaftlich zu verwerten.

  Die Kündigungssperrfrist kann unterschiedlich lang sein. In Darmstadt beträgt sie auf Grund einer besonderen hessischen Verordnung zur Zeit 5 Jahre, in den anderen Städten und Gemeinden 3 Jahre.

• Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung

  Zur Wohnfläche gehört die Grundfläche von:

  • Wohnzimmer
  • Esszimmer
  • Schlafzimmer
  • Kinderzimmer
  • Flure und Dielen
  • Nebenräume wie Vorräume, Besen- und Speisekammern sowie andere Schrankräume
  • Küchen
  • Badezimmer und Toilettenräume

   

  Zur Wohnfläche gehören außerdem die Flächen von:

  • Wintergärten
  • Schwimmbädern und sonstigen nach allen Seiten geschlossenen Räumen, wenn sie einem gehobenen Wohnbedürfnis Rechnung tragenden Zweck erfüllen (zum Beispiel Sauna- und Fitnessräume)

  Bis höchstens zur Hälfte ihrer Fläche werden zur Wohnfläche angerechnet:

  • Balkone
  • Loggien
  • Terrassen
  • Dachgärten

   

  Nicht zur Wohnfläche gehören die Flächen von:

  • Kellerräumen
  • Abstellräumen außerhalb der Wohnung
  • Waschküchen
  • Bodenräume
  • Trockenräume
  • Heizungsräume
  • Garagen

   

  Von der Wohnfläche abgezogen werden:

  • Schornsteine und Mauervorsprünge, freistehende Pfeiler und Säulen mit mehr als 0,1 m², die in ganzer Raumhöhe durchgehen,
  • Türnischen,
  • Vormauerungen und Verkleidungen, sofern ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt und sie eine Höhe von mehr als 1,50 m aufweisen (z. B. Raumgebilden um Installationen wie zum Beispiel im Badezimmer).

   

  Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche von Wohnungen.
  Die Wohnfläche wird gemäß der Wohnflächenverordnung wie folgt berechnet:
  

  
  Voll berechnet werden:

  Die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m, Fenster und offene Wandnischen, die bis zum Boden herunterreichen und mehr als 0,13 m tief sind, Erker und Wandschränke, die eine Grundfläche von mindestens 0,50 m² haben und Raumteile unter Treppen, soweit die lichte Höhe mindestens 2,00 m beträgt.

  
  Zur Hälfte berechnet werden:

  Die Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von mehr als 1,00 m und weniger als 2,00 m.

  
  Nicht berechnet werden:

  Die Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1,00 m.

   

  Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung