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Umfang einer Belegeinsicht des Mieters

BGH VIII ZR 189/17

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Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung mit grundsätzlichen Fragen zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen beschäftigt. In diesem Zusammenhang hat der BGH entschieden, dass der Vermieter für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Betriebs- und Heizkosten die Darlegungs- und Beweislast trägt. Darüber hinaus muss der Vermieter dem Mieter immer die Einsichtnahme in alle Abrechnungsunterlagen ermöglichen, damit dieser die Nebenkostenabrechnung vernünftig überprüfen kann.

Im zugrunde liegenden Fall verlangte die Klägerin von Ihren Mietern für die Jahre 2013 und 2014 eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten in Höhe von mehr als 5.000,00 €. Die betreffenden Jahresabrechnungen weisen für die Mietwohnung der Beklagten Verbrauchswerte aus, die 42 beziehungsweise 47 % der gesamten Verbrauchseinheiten im Haus ausmachen. Die beklagten Mieter beanstanden diese Abrechnungswerte als nicht plausibel und bestreiten, diese in ihrer Höhe tatsächlich verbraucht zu haben. Ihrer Forderung, die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen vorzulegen, kam die Vermieterin nicht nach.

Das Amts- und das Landgericht hatten die Ansicht vertreten, dass der Mieter konkret darlegen müsse, weshalb die ihm in Rechnung gestellten Heizkosten der Höhe nach nicht berechtigt seien. Dies gelte auch bei außergewöhnlich hohen Heizkosten. Die Forderung der Mieter nach Einsicht in die Originalrechnungsunterlagen beziehungsweise in die Belege der anderen im Haus befindlichen Mieter, lehnten die vorinstanzlichen Gerichte abm da nicht nachvollziehbar sei, welche Vorteile sich der Mieter von einer derartigen Überprüfung erhoffe.

Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und wies die Klage des Vermieters auf Nachzahlung ab. Es sei falsch, den Mieter zu verpflichten, "objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte" vorzutragen, aus welchen sich etwaige Fehler aus den in Rechnung gestellten Heizkosten resultieren könnten. Zunächst hätte geklärt werden müssen, ob und inwieweit die vom Vermieter vorgenommene Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung, zuverlässig und korrekt gewesen sei.

Dazu hätten auch Zeugen und Sachverständige gehört werden müssen. Außerdem habe der Mieter immer ein Recht auf Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege. Er brauche auch kein besonderes Interesse an der Einsicht in die Verbrauchswerte der anderen Wohnungen darzulegen.

Unabhängig von der Frage, ob es Sinn macht, wenn der Mieter auf diese Art und Weise den in der Abrechnung angegebenen Gesamtverbrauchswert mit der Summe aller Verbrauchswerte der einzelnen Wohnungen vergleicht und er überprüfen kann, ob die Einzelwerte plausibel sind, reiche es völlig aus, wenn der Mieter mit seiner Forderung nach Belegeinsicht die Tätigkeit des Vermieter kontrollieren wolle.