Ich kenne meine Rechte.
Sie auch?

Die Vereinbarung von "Betriebskosten" genügt

BGH VIII ZR 137/15

www.bundesgerichtshof.de

In diesem Urteil hat der BGH entschieden, dass es in der Wohnraummiete für die Übertragung von Betriebskosten auf den Mieter genügt, wenn vereinbart wurde, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Eine explizite Bezeichnung der jeweiligen Betriebskostenarten im Mietvertrag oder die Beifügung des Betriebskostenkatalogs sei nicht erforderlich, um umfangreiche Betriebskostenpositionen auf den Mieter umzulegen. Nicht notwendig sei auch die ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, um die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten auf den Mieter umzulegen.

Im zugrunde liegenden Rechtsstreit stritten die Parteien darüber, ob der Mieter verpflichtet ist, die Betriebskosten zu tragen. Der Formularmietvertrag vom 27.04.2007 enthielt in § 4 zur Umlage der Betriebskosten folgende Regelung:"Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherungen etc.) 100,00 €."

Außerdem war an anderer Stelle Folgendes festgehalten: "Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend."

Der BGH hat entschieden, dass die getroffenen Vereinbarungen ausreichen, um die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu ermöglichen. Die genannten Regelungen seien ausreichend bestimmt und hielten als Allgemeine Geschäftsbedingungen einer Inhaltskontrolle stand.

Es sei auch ohne Bedeutung, dass die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung bei Abschluss des Mietvertrages nicht mehr in Kraft war, sondern durch die im Wesentlichen inhaltsgleiche Betriebskostenverordnung erstezt worden sei. Es sei eine unschädliche Falschbezeichnung, dass der Betriebskostenkatalog bereits bei Abschluss des Mietvertrages nicht mehr in der Zweiten Berechnungsverordnung, sondern in der Betriebskostenverordnung enthalten war.

Der BGH führt weiter aus, dass der Begriff der Betriebskosten seit langem gesetzlich definiert sei. Zudem sei es üblich, die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren. Deshalb bedürfe der Begriff der "Betriebskosten" in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung. Er sei als bekannt vorauszusetzen und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich.

Eine anderes Beurteilung komme nach Ansicht des BGH nur dann nicht Betracht, wenn durch Zusätze oder weitere Bestimmungen im Mietvertrag unklar sei, ob sämtliche umlegbare Betriebskosten oder nur einzelne Betriebskostenarten als umlagefähig vereinbart seien.

Der BGH betont aber, dass die Umlage von "sonstigen Betriebstkosten" im Sinner der Nummer 17 des Betriebskostenkatalogs anders zu bewerten sei. Insoweit bedarf es zur wirksamen Vereinbarung der Umlage immer eine Aufzählung der Kosten im Mietvertrag.