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Auch nicht umlagefähige Betriebskosten müssen rechtzeitig gerügt werden

BGH VIII ZR 209/15

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Der Bundesgerichtshof vertritt in dieser Entscheidung die Ansicht, dass Mieter auch dann verfplichtet sind Betriebskostenpositionen aus einer Betriebskostenabrechnung innerhalb der Frist von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB zu rügen, wenn es sich dabei um Kosten handelt, die ohnehin gemäß Mietvertrag oder sonstigen gesetzlichen Grundlagen, nicht umlagefähig sind.

Grundlage für diese Entscheidung war ein Fall, in welchem der Mieter einer Eigentumswohnung des Vermieters erst zweiundzwanzig Monate nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung schwerwiegende Fehler in dieser gerügt hat. So hatte der Vermieter 700,00 € zu wenig an Betriebskostenvorauszahlungen berücksichtigt und Betriebskosten für Instandhaltung und Verwaltung in Höhe von 789,35 € eingestellt, obwohl diese Positionen nicht auf die Mieter abgewälzt werden können.

Der Bundesgerichtshof entschied hier, dass die Abrechnung trotz dieser gravierenden Fehler formell ordnungsgemäß erstellt wurde und der Mieter die inhaltlichen Fehler innerhalb der zwöfl-Monats-Frist hätte rügen müssen. Da nach zweiundzwanzig Monaten diese Frist abgelaufen ist, sei der Mieter mit seiner Fehlerrüge ausgeschlossen.

Zur Begründung seiner Entscheidung verweist der BGH auf Sinn und Zweck der in § 556 Abs. 3 BGB enthaltenen Frist. Nur bei Einhaltung dieser werde innerhalb absehbarer Zeit Klarheit über die Betriebskostenabrechnung erzielt. Weil der Vermieter die Abrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft als Grundlage seiner für den Mieter erstellten Betriebskostenabrechnung nahm und darin ausdrücklich vermerkt war, dass die Kosten für Instandhaltung und Wartung nicht umlagefähig sind, greift nach Ansicht des BGH im vorliegenden Fall der Grundsatz von Treu und Glauben, weshalb der Mieter diesen sichtbaren Mangel zumindest innerhalb der Jahresfrist hätte rügen müssen.