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Warmwasserkosten bei hohem Wohnungsleerstand

BGH VIII ZR 9/14

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Der BGH hat sich in dieser Entscheidung mit der Umlage von Warmwasserkosten auf den Mieter im Falle eines hohen Wohnungsleerstands in einem Mehrfamilienhaus beschäftigt.

Die Klägerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, hatte der Beklagten eine Wohnung in einem 28-Familien-Haus in Frankfurt an der Oder vermietet. Da das Haus im Rahmen der Stadtplanung abgerissen werden sollte, waren Ende 2011 nur noch wenige Wohnungen belegt. Der erhebliche Wohnungsleerstand hatte zur Folge, dass die für eine große Leistung und viele Wohnungen ausgelegte Heizungs- und Warmwasseranlage gemessen an dem geringen Verbrauch der wenigen verbliebenen Mieter nicht mehr kostengünstig arbeitete.

Die Klägerin legte von dem im Abrechnungsjahr 2011 angefallenen Warmwasserkosten (7.848,61 €) 50 % nach Wohnflächenanteilen um, 50 % berechnete sie nach Verbrauch. Von dem Gesamtverbrauch im Gebäude (78,220 cbm) entfielen 23,820 cbm auf die Beklagte. Daraus errechnete die Klägerin einen Verbrauchskostenanteil von 1.195,06 €. Hiervon stellt sie der Beklagten aus Kulanz lediglich die Hälfte in Rechnung. Die Beklagten weigerten sich, Nachzahlungen zu erbringen, da die klägerin die Warmwasserkosten aufgrund des hohen Leerstandes im Haus nicht nach Verbrauch, sondern ausschließlich nach der Wohnfläche habe umlegen dürfen.

Die auf Zahlung der Betriebskostennachforderung gerichtete Klage hatte in der ersten Instanz überwiegend Erfolg. Das Berufungsgericht wies die Klage insgesamt ab. Der BGH entschied hier, dass die von der Klägerin vorgenommenen Berechnung auf der Grundlage von § 8 HeizkostenVO aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist. Auch bei hohe Wohnungsleerständen bleibt es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50 % nach Verbrauch umzulegen sind. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kommt eine analoge Anwendung von § 9 a HeizkostenVO nicht in Betracht, da die dort geregelten Fälle, in denen aus zwingenden technischen Gründen eine Verbrauchserfassung nicht möglich ist, mit dem Fall einer unwirtschaftlich arbeitenden Heizungsanlage nicht vergleichbar sind.

Eine Anspruchskürzung nach dem Prinzip von Treu und Glaube (§ 242 BGB) sei zwar möglich, obliege aber der Beruteilung des Tatrichters. So der BGH. Im vorliegenden Fall habe die Klägerin bereits den günstigeren Maßstab (50 %) gewählt und davon lediglich die Hälfte geltend gemacht, so dass hier zwar ein hoher, aber nicht untragbar erscheinender Betrag in Höhe von 1.450,00 € an Warmwasserkosten für die Klägerin entstanden sei. Nach Ansicht des BGH erscheint es demnach nicht unangemessen, dass auch die Beklagten als Mieter einen nicht ganz unerheblichen Teil der leerstandsbedingten Mehrkosten zu tragen haben. Eine weitere Anspruchskürzung über den von der KLägerin bereits freiwillig abgezogenen  Betrag hinaus war laut BGH auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht geboten.