Wann müssen Mieter den Makler bezahlen?
Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung definiert, unter welchen Voraussetzungen Mieter einen zur Wohnungssuche eingeschalteten Makler bezahlen müssen. Im Ausgangsfall hatte die Mutter des wohnungssuchenden Mieters dem Kläger und Makler einen sogenannten "Makler-Suchauftrag" erteilt. In der Folgezeit mietete der Sohn eine Wohnung in Rostock an, dier er zuvor auf Veranlassung des Klägers zusammen mit seiner Mutter besichtigt hatte.
An der Besichtigung der Wohnung hatte auch der Kläger teilgenommen. Dieser begehrt von der Beklagten für die Vermittlung der Wohnung ein Honorar von zwei Netto Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Da die Beklagte diesen Betrag nicht zahlte, klagte der Makler auf Erstattung seiner Maklerprovision. Die Beklagte gab in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht an, sie habe den Suchauftrag nach der Anmietung der Wohnung widerrufen. Eine Widerrufsbelehrung habe sie vom Kläger nicht erhalten. Das Amtsgericht hat die Klage des Maklers zunächst abgewiesen. Das Berufungsgericht hat der Klage stattgegeben. Mit der zugelassenen Revision, erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des Urteils erster Instanz.
Im Rahmen seiner Entscheidung hat der BGH zunächst die Voraussetzungen für den Anspruch auf Maklerprovision festgelegt:
1. Zwischen dem Wohnungssuchenden und dem Makler muss ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen sein. Dieser kann auch in mündlicher Form abgeschlossen werden.
2. Infolge des Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss des Mietvertrages oder aufgrund der Vermittlung des Maklers muss ein Mietvertrag abgeschlossen worden sein.
3. Ausreichend ist dabei, dass der Makler den ersten Kontakt mit dem vom Vermieter zur Suche eines Nachmieters ermächtigten Vormieters der Wohnung hergestellt hat.
4. Der Makler muss ausschließlich aufgrund des Maklervertrages vom Vermieter, bzw. hier vom Vormieter, den Auftrag eingeholt haben, die Wohnung dem Wohnungssuchenden anzubieten.
Nach Ansicht des BGH waren vorliegend alle Voraussetzungen erfüllt. Dennoch verwies der BGH den Fall zurück an as Landgericht, um klären zu lassen, ob die Beklagte den Maklervertrag wirksam widerrufen hat.
Bei sogenannten Verbraucherverträgen hat der Verbraucher, hier der Wohnungssuchende, ein gesetzliches Widerrufsrecht. Danach kann eine Willenserklärung innerhalb von vierzehn Tagen widerrufen werden, wenn im Maklervertrag eine Widerrufsbelehrung enthalten ist. In diesem Fall ist der Widerrufende nicht mehr an den Vertrag gebunden, wenn er die Annahme des Vertrages rechtzeitig innerhalt der Frist widerruft.
Fehlt im Verbrauchervertrag eine solche Widerrufsbelehrung, beginnt die Frist erst dann zu laufen, wenn der Unternehmer (hier der Makler) den Verbraucher über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts informieter hat. Ohne entsprechende Belehrung erlischt das Widerrufsrecht erst nach zwölf Monaten und vierzehn Tagen.
Im vorliegenden Fall hatte die Beklagte behauptet, keine Widerrufsbelehrung vom Makler erhalten zu haben. Nach der Entscheidung des BGH muss nun der Makler beweisen, dass und wann eine Widerrufsbelehrung erfolgt ist. Dazu reicht es nach Ansicht des BGH nicht aus, wenn sich der Makler auf eine vom Wohnungssuchenden unterschriebene Klausel im Maklervertrag beruft, wonach der Wohnungssuchende die Widerrufsbelehrung gelesen, verstanden und sich damit einverstanden erklärt hat. Dem Unternehmer obliegt hier die Beweislast. Er hat alle Tatsachen darzulegen und zu beweisen, aus denen er die Nichteinhaltung der Widerrufsfrist herleiten will, wie insbesondere die Belehrung des anderen Vertragsteils und deren Ordnungmäßigkeit, ihren Zeitpunkt sowie ihre Mitteilung.
Eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen durch die die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils geändert werde, ist grundsätzlich unwirksam. Das Berufungsgericht wird danach in der wiedereröffneten Berufungsinstanz im Rahmen einer Beweisaufnahme prüfen, ob der von der Beklagten erklärte Widerruf wirksam gewesen ist.
