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Entscheidungen zur fristgemäßen Nebenkostenabrechnung

BGH VIII ZR 115/04 und BGH VIII ZR 116/04

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Die zwölfmonatige Frist zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Die Nebenkostenabrechnung ist beispielsweise dann formell mangelhaft, wenn die Angabe der Gesamtkosten oder des Verteilerschlüssels sowie sonstige wichtigen Angaben fehlen, die die Nebenkostenabrechnung für den Mieter nachprüfbar machen. Weicht nur der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt jedoch nur ein inhaltlicher Fehler zu Lasten des Mieters vor. Eine Nebenkostenabrechnung die mit bloßen inhaltlichen Fehlern dem Mieter zwölf Monate nach dem jeweiligen Abrechnungszeitraum zugeht ist daher fristgemäß zugegangen. Die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegenden Belegkopien muss der Vermieter erst nach Anforderung durch den Mieter in Kopie gegen Kopiekostenerstattung vorlegen. Durch die fehlende Vorlage bei Abrechnungszugang wird die Abrechnung nicht fehlerhaft.

Wahrung der Abrechnungsfrist auch bei fehlerhaftem Umlageschlüssel

BGH VIII 135/04

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Die gesetzliche Frist von längstens zwölf Monaten zur Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters wird vom Vermieter auch dann gewahrt, wenn er in seiner Abrechnung einen anderen Umlageschlüssel verwendet, als dies im Mietvertrag vereinbart ist. Es handele sich dabei nur um einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung.

Dieser müsse vom Vermieter zwar korrigiert werden, jedoch habe dies keinen Einfluss auf die Einhaltung der Abrechnungsfrist. Auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.

Allerdings ist es nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine Korrektur zu Lasten des Mieters ausgeschlossen. Stellt der Vermieter daher nach Fristablauf fest, dass er bei Anwendung des richtigen Umlageschlüssels eine höhere Nachforderung zu erwarten hätte, so kann er diese nicht mehr vom Mieter verlangen.

Nebenkostenabrechnung nach der Veräußerung des Mietobjekts

BGH VIII ZR 168/03

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Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt. Dabei kommt es nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist.

Abrechnungsfrist ist Ausschlussfrist

BGH VIII 84/07

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Korrigiert der Vermieter im zweiten Anlauf eine ursprünglich unverständliche und formell nicht ordnungsgemäße Abrechnung erst nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist, kann er aus dieser Abrechnung keine Nachforderung gegenüber dem Mieter stellen. Nach der Ansicht des BGH spielt es auch keine Rolle, ob die Mieter möglicherweise vor Erhalt der zweiten Abrechnung zugesagt hatten, eine Nachforderung zu zahlen. Die einjährige Abrechnungsfrist ist eine Ausschlussfrist.

Verspätete Abrechnung eines Wohnungseigentürmers

BGH VIII ZR 249/15

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Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung damit befasst, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung auch noch nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB für die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen kann, wenn der WEG-Verwalter verspätet abgerechnet hat.

Die Beklagte war Mieterin einer Eigentumswohnung des Klägers. Über die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete der Kläger gegenüber der Beklagten erst mit Schreiben vom 07. Dezember 2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer gefasst hatte.

Mit seiner Klage hat der Kläger für die jeweiligen Abrechnungszeiträume Nachforderungen geltend gemacht. Die Klage ist in allen Instanzen ohne Erfolg geblieben.

Der BGH entschied dazu, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist nach § 556 Abs. 3 BGB auch dann über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen.

Die vom Kläger vorgebrachte Begründung, er habe nur deshalb die Abrechnungsfrist versäumt, weil die Verwaltung die Abrechnung verspätet vorgelegt hat, reicht nach Ansicht des BGH jedoch nicht aus, um ein Vertretenmüssen des Vermieters auszuschließen.

Der Kläger hat nicht vorgetragen, was er selbst veranlasst hat, nachdem für ihn im Laufe des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig vorlegen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignete.

Die Untätigkeit oder Fehler der jeweiligen Hausverwaltung sind nach Auffassung des BGH dem Vermieter zuzurechnen. Er darf nicht tatenlos zusehen, weshalb nach Ablauf der Jahresfirst Nachforderungen in diesen Fällen ausgeschlossen ist.