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Verwaltungskostenpauschale im Mietvertrag ist unwirksam

BGH VIII ZR 254/17

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Mit diesem Urteil hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung darstellt, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Nettomiete handelt.

Die mietvertragliche Vereinbarung zur Tragung einer gesonderten Verwaltungskostenpauschale im Rahmen der Betriebskosten ist unwirksam. Die vom Mieter hierauf geleisteten Zahlungen sind ohne Rechtsgrund erfolgt und können gemäß § 812 Abs. 1 BGB zurück gefordert werden. Den Parteien eines Wohnraummietvertrages ist es nur gestattet, über die Grundmiete hinaus Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB, § 2 Betriebskostenverordnung auf den Mieter umzulegen. Dazu gehören jedoch keine Verwaltungskosten oder andere Kostenarten, die im Katalog von § 2 der Betriebskostenverordnung nicht aufgeführt sind.

Dies ergebe sich laut BGH insbesondere aus den Gesetzesmaterialien zu § 556 Abs. 1 BGB sowie aus der Gesetzessystematik und dem Sinn und Zweck des § 556 Abs. 1, 4 BGB.

Eine Auslegung des entsprechenden Formularmietvertrages nach § 305 c Abs. 2 BGB dahingehend, dass der Vermieter damit lediglich auf seine interne Kalkulation der Grundmiete hingewiesen habe und es sich bei der Verwaltungskostenpauschale damit um einen Teil der Preishauptabrede handele, verbiete sich. Gegen eine solche Einordnung der Verwaltungskostenpauschale spreche bereits der Wortlaut des Mietvertrages, der die Nettokaltmiete abschließend beziffere. Die Systematik des Mietvertrages bestätigt dies, da die Verwaltungskostenpauschale in § 7 zusätzlich und in Abgrenzung zu den ebenfalls ausdrücklich bezifferten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen ausgewiesen wurde. Zudem seien die Verwaltungskosten in die Berechnung der Höhe der Mietkaution nicht eingeflossen; diese sei vielmehr mit der dreifachen Höhe der im Mietvertrag angegebenen Nettokaltmiete bemessen worden.