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Formularvertragliche Verlängerung der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters ist unwirksam

BGH VIII ZR 13/17

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Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Vermieter die gesetzlich geregelte Verjährungsfrist zur Geltendmachung seiner Ersatzansprüche gegenüber dem Mieter von sechs auf zwölf Monate verlängern kann.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter zehn Monate nach dem Auszug des Mieters Schadensersatzansprüche in Höhe von 16.000 € geltend gemacht. Der hiergegen von der Beklagten Mieterin unter Bezugnahme auf § 548 Abs. 1 BGB erhobenen Einrede der Verjährung begegnete die Klägerin mit einem Verweis auf eine im Mietvertrag enthaltene Bestimmung, nach welcher Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache erst in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden.

Der BGH hat insoweit entschieden, dass eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist.

Die kurze gesetzliche Verjährungsfrist sei durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Der Mieter habe nach der Rückgabe der Mietsache auf diese keinen Zugriff mehr und kann ab diesem Zeitpunkt auch keine beweissichernde Feststellungen mehr treffen.

Eine Verlängerung dieser kurzen Verjährungsfrist erschwere den Eintritt der Verjährung in zweifacher Hinsicht. Zum einen würde die Verjährungsfrist im vorliegenden Fall verdoppelt und zum anderen beginne die Verjährungsfrist nach dem Wortlaut der Vertragsklausel nicht, wie im Gesetz vorgesehen, mit der Rückgabe der Mietsache, sondern mit dem möglicherweise späteren Mietvertragsende. Beide Regelungen seien formularvertraglich unwirksam und mit dem gesetzlichen Vorschriften nicht zu vereinbaren.