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Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung

BGH VIII ZR 280/12

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Der BGH hat sich in diesem Urteil mit den Auswirkungen einer zu einem späteren als dem in § 558 b BGB bestimmten Zeitpunkt begehrten Mieterhöhung auf das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 561 Abs. 1 BGB befasst.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 07.01.2011 wurden sie seitens des Vermieters aufgefordert, mit Wirkung zum 01.08.2011 der Erhöhung der bisherigen Nettokaltmiete um 272,78 € zuzustimmen. Die Beklagten stimmten nicht zu.

Mit der Klage nimmt der Vermieter die Beklagten auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung des Klägers stattgegeben.

Die vom BGH zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der BGH hat seine Rechtsprechung insoweit bestätigt, als dass der Vermieter nicht gehindert ist, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren Zeitpunkt als dem sich aus § 558 a BGB ergebenden geltend zu machen. Recht des Mieters, insbesondere das dem Mieter bei einer Mieterhöhung zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB werden hierdurch nicht beschnitten. Begehrt der Vermieter die Mieterhöhung erst zu einem späteren Zeitpunkt, ist § 561 BGB nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass dem Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung, hier zum 31.07.2011, die Möglichkeit offen bleibt, sich von dem Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung zum Ende des übernächsten Monats (hier 30.09.2011) zu lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter noch für weitere zwei Monate (hier August und September 2011) die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs. 1 Satz2 BGB). Der Mieter wird durch ein verfrühtes Mieterhöhungsverlangen somit nicht benachteiligt. Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers war daher wirksam und hat zur Folge, dass die Beklagten, die von ihrem Sonderkündigungsrecht aus § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB keinen Gebrauch gemacht haben, ab 01.08.2011, die der Höhe nach unstreitige, erhöhte Miete schulden.