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Ein einfaches Bestreiten der Wohnfläche im Mieterhöhungsverfahren genügt nicht

 

BGH VIII ZR 181/16

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Der BGH hat sich in dieser Entscheidung mit der Frage befasst, welche Angaben der Mieter vorbringen muss, wenn er die vom Vermieter im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens vorgetragene Wohnfläche in einem Gerichtsverfahren bestreiten möchte. Insoweit reicht es nach Ansicht des BGH nicht aus, wenn der Mieter die behauptete Wohnfläche ohne eigene positiven Angaben lediglich bestreitet.

Die Beklagte ist Mieterin einer im Dachgeschoss gelegenen Dreizimmerwohnung in Mainz. Im August 2014 verlangte die Vermieterin von ihr die Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von 738,00 € auf 798,62 € ab dem 01.11.2014. Im Mietvertrag wurde keine Wohnfläche vereinbart. Die Beklagte bezweifelte die im Mieterhöhungsverlangen mit 92,54 qm angegegebene Wohnfläche und verlangte von der Klägerin geeignete Nachweise zur Größe der Wohnung.

Das Amtsgericht hat die Klage der Vermieterin abgewiesen. Die dagegen von der Klägerin eingelegte Berufung blieb erfolglos. Das Berufungsgericht führte aus, dass die Vermieterin für die tatsächliche Wohnungsgröße beweisfällig geblieben sei. Die Beklagte habe die behauptete Wohnfläche in zulässiger Weise bestritten.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung durch den BGH nicht stand. Nach Auffassung des BGH trägt der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlangt, zwar die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Wenn er jedoch eine bestimmte Fläche vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat auf die Behauptung des Vermieters grundsätzlich ebenfalls substantiiert mit näheren positiven Angaben zu erwidern. Er muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht. Die Verpflichtung zu einem substantiierten Gegenvortrag setzte jedoch voraus, dass ein solches Vorbringen der erklärungsbelasteten Partei möglich und zumutbar ist. Dies sei in der Regel der Fall, wenn sich die behaupteten Umstände in ihrem Wahrnehmungsbereich verwirklicht haben. Der Mieter hätte im vorliegenden Fall die Wohnfläche selbst vermessen können und seinerseits einen bestimmten abweichenden Flächenwert vortragen müssen. Nach Ansicht des BGH ist es auch dem Mieter einer Wohnung mit Dachschrägen zumutbar, diese zu vermessen.