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Ermächtigung eines Grundstückkäufers durch den Vermieter zur Mieterhöhung

BGH VIII ZR 203/13

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Der BGH hat sich in dieser Entscheidung mit der Wirksamkeit einer vom Vermieter dem Käufer des Grundstücks erteilten Ermächtigung, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, befasst.

Die Klägerin mietete von der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine Wohnung in Frankfurt, die mit notariellem Vertrag vom 16. März 2006 mit Wirkung zum 01.01.2006 an die Beklagte veräußert wurde. In § 3 des not. Vertrages ist bestimmt, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Ferner ist vorgesehen, dass die Beklagte bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebnenenefalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen. Bis zur Eigentumsumschreibung am 04. Mai 2010 zog die Beklagte die fälligen Mieten ein, erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mieterhöhungen an die Klägerin, denen diese jeweils zustimmte.

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Rückzahlung der ab März 2007 bis 04. Mai 2010 an die Beklagten erbrachten Zahlungen in Höhe von 28.948,19 €. Die Beklagte habe ihr die Vermieterstellung nur vorgespiegelt. Sie sei erst ab 04. Mai 2010 berechtigte Eigentümerin. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat auch die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision blieb ebenfalls erfolglos.

Der BGH entschied, dass der Rückzahlungsanspruch der Klägerin nicht begründet ist, weil die Beklagte die Forderungen zu Recht eingezogen hat. Der Käufer der betreffenden Wohnung wurde hier gemäß notariellem Vertrag ermächtigt, schon vor der Eigentumsumschreibung und damit vor Eintritt in die Vermieterstellung im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen. Einer Offenlegung der Ermächtigung bedurfte es nicht.