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Wohnflächenabweichung im Mieterhöhungsverfahren

BGH VIII ZR 266/14

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In dieser Entscheidung hat sich der BGH mit der Frage befasst, welche Auswirkungen die Überschreitung einer im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche im Mieterhöhungsverfahren hat.

Der Beklagte ist Mieter einer 5-Zimmerwohnung der Klägerin. Im Mietvertrag wurde die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 415,07 € angegeben. Tatsächlich betrug die Wohnfläche 210,43 qm.

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttomiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 €. Dies begründet sie damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15 % (94,46 €), sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnflächen um 33,95 %zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sei. Der beklagte Mieter ist mit einer Mieterhöhung nur um 94,46 € einverstanden. Die Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung um weitere 213,31 € ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben.

Nach Ansicht des Landgerichts scheidet eine weitere Mieterhöhung schon deshalb aus, weil ansonsten die Kappungsgrenze des § 558 BGB überschritten würde. Gegenteiliges ergebe sich auch nicht daraus, dass mit der Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 138/06) ein Vermieter an einer im Mietvertrag vereinbarten Größe nicht festhalten werden könne, wenn die tatsächliche von der vereinbarten Größe um mehr als 10 % abweiche.

Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen weiter.

Der Senat hat den Parteien zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung nach Vorberatung folgenden Hinweis erteilt:

"Der Senat erwägt, nicht mehr an seiner Rechtsprechung (VIII ZR 138/06) festzuhalten, wonach einer Mieterhöhung nach § 558 BGB bei einer Abweichung von nicht mehr als zehn Prozent die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen ist und wonach bei einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als zehn Prozent der Vermieter sich von seinem Irrtum nach den von den Voraussetzungen des § 558 BGB abweichenden Grundsätzen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage lösen kann.

Hierfür könnte sprechen, dasss eine Beschaffenheitsvereinbarung auf die Sachmängelgewährleistung abzielt und deshalb regelmäßig keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Mietvertragsparteien auf diese Weise gleichzeitig der einen oder anderen Seite für spätere Mieterhöhungsverfahren einen Vorteil oder Nachteil gegenüber der gesetzlichen Regelung verschaffen wollen.

Zudem stellt das System der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die Entgelte ab, die in der jeweiligen Gemeinde für vergleichbare Wohnungen gezahlt werden; ein solcher Vergleich kann aber sinnvoll nur anhand objektiver Kriterien vorgenommen werden, so dass es hinsichtlich der Wohnfläche auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen müsste.

Sofern einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche keine Maßgeblichkeit für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB mehr zukäme, wäre von vornherein kein Raum mehr für die Annahme, dass bei einer Abweichung um mehr als zehn Prozent die Geschäftsgrundlage fehlen könnte, wie dies im genannten Senatsurteil zumindest angedeutet worden ist. Eine Anpassung der Mieter wäre dann nin diesem Fall ausschließlich unter den Voraussetzungen des § 558 BGB möglich".