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Umfassende Modernisierung als Ausnahme von der Mietpreisbremse

BGH VIII 369/18

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Überschreitet die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent, kann der Mieter den Vermieter wegen Verstoßes gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse rügen, wenn die Mietwohnung in einem Gebiet liegt, das als "angespannter Wohnungsmarkt" definiert ist und eine entsprechende Verordnung für die Anwendung der Mietpreisbremse erlassen wurde. Bei erfolgreicher Rüge hat der Mieter Anspruch auf Absenkung der Miete auf die zulässige Höhe (Vergleichsmiete plus zehn Prozent) sowie grundsätzlich auch auf Rückzahlung der in der Vergangenheit zu viel gezahlten Miete. Dabei sind jedoch zwingend die gesetzlichen Ausnahmen von der Mietpreisbremse zu beachten.

Die Mietpreisbremse gilt insoweit nicht, wenn die Wohnung erstmalig nach Oktober 2014 vermietet wurde, der Vormieter bereits eine höhere Miete bezahlt hat oder die Wohnung umfassend saniert wurde. Der BGH hat sich in der vorliegenden Entscheidung damit befasst, wann von einer umfassenden Sanierung im vorgenannten Sinne auszugehen ist.

Nach Ansicht des BGH ist eine Modernisierung dann umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Dafür ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.

Danach liegt ein wesentlicher Bauaufwand vor, wenn er mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands erreicht. In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen aber lediglich die Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen angefallen sind. Kosten für reine Erhaltungsmaßnahmen zählen nicht dazu. Werden Erhaltungsmaßnahmen im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen miterledigt, ist bei der Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein zeitanteiliger Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer abgenutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden.