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BGH konkretisiert die Vormiete

BGH VIII ZR 374/18

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Der Bundesgerichtshof hat mit diesem Urteil den Ausnahmetatbestand der "Vormiete" im Rahmen der geltenden Vorschriften zur Mietpreisbremse konkretisiert. Nach den gesetzlichen Regelungen der Mietpreisbremse in § 556 d BGB darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses, die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Eine Ausnahme gilt jedoch dann, wenn die Vormiete bereits höher als die nach § 556 d BGB zulässige Miete war. In diesem Fall kann der Vermieter nach § 556 e BGB eine Miete bis zur Höhe der Vormiete verlangen.

Der BGH hat mit seinem Urteil klargestellt, dass § 556 e Abs. 1 Satz 1 BGB mit dem Tatbestandsmerkmal "Miete", die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, auf eine Miete Bezug nimmt, die in einem Wohnraummietverhältnis gezahlt wurde. Darüber hinaus stellt der BGH fest, dass sich der Vermieter nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in einem früheren Wohnraummietverhältnis gezahlten "Vormiete" im Sinne des § 556 e BGB berufen kann, wenn er die Räume vor dem zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat.

Im zugrundeliegenden Fall war die Mietwohnung unmittelbar zuvor zu Gewerbezwecken vermietet. Vor dieser gewerblichen Vermietung waren die Räume wiederum als Wohnung vermietet. Die Vermieterin verlangte nun den Preis, den die frühere Wohnraummieterin zahlte. Dieser lag deutlich über der Mietpreisbremse. Zu Unrecht, wie der BGH entschied. Die Ausnahmevorschrift des § 556 e BGB müsse eng ausgelegt werden. Sie findet nur dann Anwendung, wenn die Miete des unmittelbaren Mietvorgängers über der gedeckelten Miete lag und diesem die Wohnung ebenfalls zu Wohnzwecken vermietet wurde. Hat der Vermieter die Wohnung jedoch zuvor zu Gewerbezwecken vermietet, kann er sich nicht auf eine noch davorliegende Wohnraumvermietung berufen.