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Zur rechtlichen Beurteilung von Mischmietverhältnissen

BGH VIII ZR 276/13

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Dieser Entscheidung liegt die Frage zugrunde, welchen Vorschriften ein Mischmietverhältnis unterliegt, das sowohl Wohnungsnutzung als auch eine freiberufliche Nutzung umfasst.

Die Beklagten sind Mieter, die Kläger Vermieter eines Hauses in Berlin. Im schriftlichen Mietvertrag vom 20.11.2006 wurde den Mieter gestattet, die Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen. Mit Schreiben vom 20.02.2012 kündigten die Kläger das Mietverhältnis ohne Angabe von Kündigungsgründen zum 30.09.2012. Nachdem die Beklagten der Kündigung widersprochen hatten, erhoben die Kläger Räumungsklage beim Landgericht Berlin. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und das Mietverhältnis als Wohnraummiete eingeordnet.

Auf die Berufung der Kläger hat das Kammergericht die Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Hauses verurteilt, da es das Mietverhältnis als Gewerberaummietverhältnis eingestuft hat. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass es darauf ankommt, welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Vertragsschluss überwiege. Dem stehe auch nicht die Verteilung der Flächen auf die verschiedenen Nutzungszwecke entgegen, zumal die jeweiligen Flächen gleich groß waren. Da die gewerbliche Nutzung den Schwerpunkt des Mietverhältnisses bilde, sei - anders als bei der Wohnraummiete - für eine Kündigung des Mietverhältnisses kein berechtigtes Interesse erforderlich.

Die vom BGH zugelassene Revision hatte Erfolg. Er bestätigte die rechtliche Einordnung des Mischmietverhältnisses nach dem überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsabschluss.

Dagegen hat der BGH jedoch beanstandet, dass das Berufungsgericht den vorherrschenden Vertragszweck allein deswegen in der Nutzung zu freiberuflichen Zwecken gesehen hat, weil die Mieter in den angemieteten Räumen eine Hypnosepraxis betreiben und damit ihren Lebensunterhalt verdienen. Das Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung stellt nach Ansicht des BGH kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks dar. Es bestehe kein allgemeiner Erfahrungssatz dahin, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnungsnutzung habe. Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieter zurücktreten soll, lässt sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen, noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesellschaft zukommt, in Einklang bringen.

Bei der gebotenen Einzelfallprüfung sind vielmehr alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wobei etwa der Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars, dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehene Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile Indizwirkung zukommen kann. Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen,sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. Anderfalls würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen.

Demnach hat der BGH die Vertragsauslegung selbst übernommen und entschieden, dass vorliegend unter anderem wegen des auf die Wohnraummiete zugeschnittenen Mietvertragsformulars, der für Gewerberaummietverhältnisse untypischen unbestimmten Vertragslaufzeit sowie wegen der Vereinbarung einer einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuerausweis von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen ist.