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Abzug von Instandhaltungskosten bei Modernisierungsmieterhöhung

BGH VIII ZR 88/13

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Der BGH hat sich in dieser Entscheidung damit befasst, ob aus der Mieterhöhungserklärung hervorgehen muss, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen Instandsetzungskosten erspart wurden. Klagende Partei ist eine Mieterin, welche seit über 20 Jahren eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus bewohnt. Die beklagte Vermieterin kündigte umfangreiche Modernisierungsarbeiten an. Dabei sollte das Haus wärmegedämmt als auch die Fenster und Rollläden erneuert werden.

Entsprechend der Baufortschritte wurden fünf Mieterhöhungserklärungen abgegeben, welche vorsorglich wiederholt wurden. Mit der Klage begehrt die Mieterin die Feststellung, dass die nach Abschluss der Modernisierung abgegebenen Mieterhöhungserklärungen die geschuldete Miete nicht verändert haben. Die Beklagte macht widerklagend die Zahlung aus den Erhöhungserklärungen geltend.

Der Senat hat eine Modernisierung und eine wirksame Mieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des Steildaches und der Kellerdecken, der Modernisierung der Heizungsanlage, des Einbaus einer neuen Schließanlage und der Erneuerung der Fenster in der Wohnung und in den Treppenhäusern sowie der Verbesserung der Haustür angenommen, weil die Maßnahmen mit einer Komfortverbesserung verbunden seien und im Übrigen zur Einsparung von Energie führten. Im Rahmen der schwerpunktmäßigen Befassung des Abzugs von Instandhaltungskosten bestätigt der Senat zunächst die Auffassung des Berufungsgerichts, dass die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen unwirksam sei, wenn sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instandsetzungskosten enthalte. Wegen der kurzen Zeit, in der die Mieterhöhung wirksam wird, soll nach Ansicht des Senats die Erläuterungspflicht unzumutbarer Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann. Wie schon häuftig zu Mieterhöhungen (BGH VIII ARZ 03/01; VIII ZR 47/05) hat der Senat aber auch entschieden, dass an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen. Daher genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

Im Rahmen fälliger Instandsetzungen muss aus der Mieterhöhung jedoch hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen Instandsetzungskosten erspart wurden, denn Kosten für fällige Instandsetzungsmaßnahmen können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Nach Auffassung des Senats verpflichte dies den Vermieter aber nicht, eine umfassende Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung aufzustellen, sondern es reiche aus, wenn der ersparte Instandsetzungsaufwand durch Angabe einer Quote der aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar dargelegt werden. Werden somit die Instandsetzungsaufwendungen in dieser Form beziffert, genügt dies den formellen Anforderungen.