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Abgeltungsklausel mit starren Fristen ist unwirksam

BGH VIII ZR 361/03

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Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Renovierungsvereinbarungen in Mietverträgen, in welchen Abgeltungsklauseln mit starren Fristen enthalten sind, unwirksam sind. Abgeltungsklauseln in Mietverträgen legen fest, dass der Vermieter anteilige Renovierungskosten von seinem Mieter fordern darf, obwohl bei dessen Auszug die üblichen Schönheitsreparaturen noch nicht fällig waren.

  • Nach 12 Monaten ... 20 Prozent ...
  • Nach 24 Monaten ... 40 Prozent ...
  • Nach 36 Monaten ... 60 Prozent ...
  • Nach 48 Monaten ... 80 Prozent ...

Der Bundesgerichtshof hat hierzu erklärt, dass nicht nur Vertragsklauseln unwirksam sind, die dem Mieter die Ausführungen von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem starren Fristenplan auferlegen. Auch Abgeltungsklauseln, die auf einer starren Berechnungsgrundlage beruhen, benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung zulassen. Bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung würde eine starre Abgeltungsregelung dazu führen, dass der Mieter mit deutlich höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht.

Bundesgerichtshof erklärt Quotenklausel für unwirksam

BGH VIII ZR 178/05

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Eine mietvertragliche Klausel über Schönheitsreparaturen mit einem starren - und deshalb unwirksamen - formularmäßig vereinbarten Fristenplan liegt auch dann vor, wenn die Fristen ohne weiteren Zusatz im Mietvertrag bezeichnet sind. So ist beispielsweise die folgende Klausel unwirksam: "Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle drei Jahre und in den übrigen Räumen alle fünf Jahre". Als Konsequenz dieser unwirksamen Klausel muss der Mieter nicht renovieren.

Der Vermieter kann sich in diesem Fall auch nicht auf die zusätzlich im Mietvertrag vereinbarte quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle berufen. Die Kostenregelung in der so genannten "Quotenklausel" ist ebenfalls ungültig.

Mit dieser Entscheidung schließt der Bundesgerichtshof eine Lücke in der bisherigen Rechtsprechung. Die ‚Rosinenpickerei' vieler Vermieter nach dem Motto, ist die Schönheitsreparaturenklausel unwirksam, bleibt noch die Quotenklausel, ist damit ein wirksamer Riegel vorgeschoben worden.

Weitere Quotenabgeltungsklausel durch BGH gekippt

BGH VIII ZR 95/07

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Die Vertragsregelung: „Die Mieträume sind….in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen….befinden müssen, wobei angelaufenen Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind…..“, ist unwirksam nach Ansicht des BGH. Der BGH hat insoweit klargestellt, dass die Vermieter als Verwender solcher Formularklauseln das Risiko tragen, dass sich die Rechtsprechung ändert und kein Mieter bei dieser Klausel wissen kann, ob und wann er renovieren oder anteilige Renovierungskosten tragen muss.