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Formularmäßige Quotenabgeltungs- und Schönheitsreparaturklauseln bei unrenoviert übergebener Wohnung sind unwirksam

BGH VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13

www.bundesgerichtshof.de

Der Bundesgerichtshof hat sich in drei Entscheidungen mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt. Durch Renovierungsklauseln wird die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Absnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegtem Fristenplan noch nicht fällig sind.

Der BGH entschied, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf nicht verpflichtet werden, Gebrauchsspuren zu beseitigen, die in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind. Gemessen daran ist eine Formularklausel nach Ansicht des BGH dann unwirksam, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, da eine solche Klausel den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichten würde. Er müsste dann die Wohnung in einem besseren Zustand übergeben, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Dies sei unangemessen, weshalb eine Schönheitsreparaturklausel in diesem Fall unwirksam ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hat der BGH entschieden, dass derartige Klauseln nur dann gültig sind, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlicher Renovierungsbedarf bestünde.

Demgemäß bejaht der BGH jedenfalls dann eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, wenn der auf ihn entfallenden Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davor, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.