BGH VIII ZR 247/14

Begehrt der Mieter, dem gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache zugewiesen ist, wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können.

Der Sachverhalt

Die Mietparteien schlossen einen Mietvertrag mit beiderseitigem Kündigungsausschluss. Der BGH legte zugrunde, dass der Mieter aufgrund dieser Vereinbarung längerfristig an das Mietverhältnis gebunden war. Im März 2013 wechselte einer der Mieter den Arbeitgeber und nahm eine neue Stelle in einem anderen Bundesland an. Daraufhin erklärten die Mieter wegen der geänderten Lebensumstände die „fristgerechte Kündigung“ des Mietvertrages zum 30.06.2013. Die Vermieterin akzeptierte die Kündigung nicht, erklärte sich aber bereit, die Mieter gegen Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. Dazu verlangte sie, dass die Nachmieter – ebenso wie die Mieter vor Vertragsschluss – folgende Informationen beibringen:

• eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen,
• eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung,
• den bisherigen Mietvertrag,
• Personalausweiskopien,
• eine Bonitätsauskunft,
• eine Bescheinigung, dass der Nachmieter den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben
• werde.

Die Vermieterin, die 120 km entfernt vom Mietobjekt lebte, erklärte sich erst nach Eingang und Prufung dieser vorzulegenden Unterlagen zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins mit dem Nachmieter bereit. Der Mietinteressent lehnte die Erteilung der geforderten Auskünfte ab.

Die Entscheidung

Das hat der BGH anders gesehen. Zwar könne der Mieter bei Stellung eines geeigneten und zumutbaren Nachmieters die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen. Dies ergebe sich in dem vorliegenden Fall bereits daraus, dass die Vermieterin sich im Anschluss an die Kundigung des Mieters hiermit ausdrücklich einverstanden erklärt habe. Es obliege jedoch allein dem Mieter, einen geeigneten Nachmieter zu benennen und den Vermieter über die Person seines Nachfolgers hinreichend aufzuklären. Dazu müsse er dem Vermieter sämtliche Informationen geben, die dieser benötige, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Der Vermieter sei hingegen nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken. Deshalb könne es der Vermieterin nicht als widersprüchliches oder rechtsmissbräuchliches Verhalten angelastet werden, wenn sie die Durchführung von Besichtigungsterminen von der Vorauswahl möglicher Nachmieter abhängig gemacht habe.