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Ergänzende Vertragsauslegung bei unwirksamer Befristung des Mietvertrages

BGH VIII ZR 388/12

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Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung den Abschluss eines einfachen Zeitmietvertrages als Kündigungsverzicht interpretiert. Der Beklagte mietete von der Klägerin ab dem 01. November 2004 eine Wohnung. Der Vertrag enthielt folgende Bestimmung: "Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 01. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wir mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption."

Mit Schreiben vom 28. Februar 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf zum 31. August 2011. Mit Schreiben vom 02. Oktober 2011 kündigte sie fristlos. Ihrer Räumungsklage wurde in den Vorinstanzen aufgrund der Eigenbedarfskündigung stattgegeben.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hatte entschieden, dass für die Dauer der unwirksamen Befristung im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen ist.

Im zu entscheidenden Fall war die Befristung des Mietvertrages unwirksam, weil die Voraussetzung des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vorlagen. Der Vertrag galt deshalb auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke ist durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Dabei ist zu berücksichtigen, was die Parteien vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Da das von beiden Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden kann, ist ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung auf die Dauer der Befristung anzunehmen.

Die während der Dauer des Kündigungsausschlusses ausgesprochene Kündigung der Klägerin vom 28. Februar 2011 ist daher unwirksam. Der Senat hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil dieses keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die weitere fristlose Kündigung der Klägerin wirksam ist.