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Studentenwohnheim setzt Belegungskonzept und Rotation voraus

BGH VIII ZR 92/11

www.bundesgerichtshof.de

Mit seinem Urteil stellt der Bundesgerichtshof endlich klar, unter welchen Voraussetzungen ein Wohngebäude als Studentenwohnheim ohne Kündigungs- und Mieterschutz zu qualifizieren ist. So kann nur dann von einem Studentenwohnheim die Rede sein, wenn der Vermieter ein konkretes Belegungskonzept mit zeitlicher Begrenzung der Mietzeit und Rotation praktiziert.

Der Entscheidung des BGH lag ein Fall zugrunde, in welchem der Vermieter einem 48 jährigen Mieter unter Hinweis auf "Hetzereien und Reibereien gegenüber dem Vermieter und einem Dritten" das 12 Quadratmeter große, 210 € teure Zimmer in einem sogenannten Studentenwohnheim gekündigt hatte. Zu Unrecht, wie der BGH feststellte. Das Gebäude mit 67 Wohnungen, die überwiegend an Studenten vermietet waren, sei kein Studentenwohnheim, in dem gesetzliche Kündigung- und Mieterschutzregelungen unanwendbar seien. Ziel der Ausnahmeregelung vom Kündigungsschutz in Studentenwohnheimen sei es nicht, Vermietern die Kündigung von ihnen nicht genehmen Mietern zu erleichtern. Es gehe vielmehr darum, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen. Das sei aber nur dann möglich, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziere, das eine Rotation nach abstrakt generellen Kriterien vorsehe. Die Dauer des Mietverhältnisses müsse dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und dürf nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben.