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Anpassung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten

BGH VIII ZR 294/10

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In seinem Urteil von 28.09.2011 hat der BGH entschieden, dass ein pauschaler Teuerungszuschlag auf die Vorauszahlungen unzulässig ist. Der Entscheidung lag eine Betriebskostenabrechnung aus dem Jahre 2008 zugrunde. Der Vermieter erhöhte die Vorauszahlungen nach Vorlag der Abrechnung auf über 300,00 Euro. Diesen Betrag errechnete der Vermieter, indem er die Gesamtsumme der Nebenkosten aus der Abrechnung durch 12 teilte und wegen zu erwartender Preissteigerungen, insbesondere wegen gestiegener Energiekosten einen Sicherheitszuschlag von 10 % in Ansatz brachte. Die Mieter waren der Auffassung, dass ein solcher Sicherheitszuschlag unberechtigt ist. Sie erhoben Klage auf Feststellung, dass der angemessene Vorauszahlungsbetrag sich allein dadurch bestimmt, in dem das Ergebnis der Abrechnung durch 12 geteilt wird.

Der BGH gab den Mietern dem Grundsatz nach Recht, da allein die Betriebskostenabrechnung Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen ist. Die Anpassung dürfe gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur in angemessener Höhe erfolgen. Für einen abstrakten Zuschlag biete das Gesetz nach Ansicht des BGH keinen Raum.

Die Höhe der künftigen Vorauszahlungen können daher nur so berechnet werden, indem das Ergebnis der Nebenkosten durch 12 dividiert wird. Eine höhere Anpassung kann nur in Ausnahmefällen gerechtfertigt sein.