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Kündigung zur Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts durch einen Dritten

BGH VIII ZR 292/15

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In dieser Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter zwecks Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts durch einen Dritten möglich ist.

Die Beklagten sind seit 1996 Mieter in einer Wohnung in Rostock. Im August 2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis mit der Begründung, dass andernfalls sein geplantes Arbeits- und Lebensprojekt einer sozialen Wohngruppe nicht realisiert werden könne.

Der BGH entschied in diesem Fall, dass die Kündigung des Klägers unwirksam ist, weil weder der vom Kläger geltend gemachte Kündigungstatbestand der Verwertungskündigung noch ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist. Der Kläger würde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten keinen Nachteil von einigem Gewicht erleiden.

Der Kündigungstatbestand der Verwertungskündigung setzt voraus, dass der Vermieter durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts, was in erster Linie durch Vermietung und Veräußerung geschieht, gehindert ist. Nach eigenen Angaben hegt der Kläger jedoch überhaupt nicht die Erwartung, durch die Vermietung an die Gesellschaft höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Er verfolgt vielmehr die Absicht, das Anwesen einer gewerblichen Nutzung zuzuführen. Daher scheidet eine wirtschaftliche Verwertungsabsicht aus.

Bei Anwendung der danach noch in Betracht kommenden Generalklausel gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt das Gesetz eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien. Die für die Anerkennung eines berechtigten Interesses erforderliche Gewichtigkeit der geltend gemachten Belange ist zunächst davon abhängig, mit welchem Regeltatbestand das geltend gemachte Interesse am ehesten vergleichbar ist. Ausgehend von diesen Grundsätzen reicht es in allen Fällen, in denen das vom Vermieter geltend gemachte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand aufweist, regelmäßig aus, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen beachtenswerten Nachteil begründet. Gemessen hieran ist nach Ansicht des BGH hier kein berechtigtes Interesse gegeben. Der Kläger will eigene Aufwendungen für die erforderlichen Sanierungs- und Umbaumaßnahmen ersparen, indem er das Grundstück der Gesellschaft zur Verwirklichung des Projekts überlässt. Die vom Kläger geltend gemachte Interessenlage weist damit eine größere Nähe zur Verwertungskündigung auf, so dass für die Annahme eines berechtigten Interesses erforderlich ist, dass der Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht erleiden würde, wenn die Mieter die Wohnung nicht räumen. Diese Schwelle ist hier nicht erreicht, weshalb die Räumungsklage abgewiesen wurde.