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Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und Anbieterpflicht eines Vermieters

BGH VIII ZR 232/15

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Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung mit zwei grundlegenden Fragen im Zusammenhang mit Eigenbedarfskündigungen im Wohnraummietrecht befasst.

Im zugrunde liegenden Sachverhalt hatten die Beklagten im Jahre 1985 vom Rechtsvorgänger der Klägerin eine fünf Zimmerwohnung in München angemietet. Die Miete für die 166 qm große Wohnung beläuft sich auf 1.374,52 € monatlich.

Die Klägerin ist eine im Jahre 1991 gegründete, aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschat bürgerlichen Rechts, die das Anwesen, in dem die streitige Wohnung liegt, im Gründungsjahr erworben hat. Nach dem Gesellschaftsvertrag besteht der Zweck der Gesellschaft in der " Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum". Im Jahre 1994 begann die Klägerin mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen, wobei einige inzwischen verkauft wurden. Die Wohnung der Beklagten ist die einzige Wohnung, welche noch nicht saniert wurde.

Im September 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und begründete dies mit dem Eigenbedarf der Tochter eines der Gesellschafter. Die Beklagten haben der Kündigung widersprochen.

Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der streitigen Wohnung abgewiesen. Auf Grundlage der Rechtsprechung des BGH sei die Kündigung der Klägerin wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, weil die Klägerin versäumt habe, den Beklagten eine seit April 2014 leerstehende 76 qm große zwei Zimmerwohnung im Erdgeschoss anzubieten.

Auch die Berufung der Klägerin wurde zurück gewiesen. Das Berufungsgericht führte allerdings, unter bewusster Abweichung von der Rechtsprechung des BGH, zusätzlich aus, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Wohnraummietvertrag nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen kündigen darf.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter.

Der BGH bestätigte zunächst seine bisherige Rechtsprechung, wonach einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ein Eigenbedarf eines Gesellschafters oder deren Angehörigen zuzurechnen ist.

Als unzutreffend erachtete der BGH die Ansicht des Berufungsgerichts, dass eine entsprechende Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2BGB den Schutzzweck des Mieters hier entgegenstehen würde. Der Zweick der Kündigungsregelungen bestehe darin, einerseits den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung einen Lebensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen, andererseits aber auch dem Vermieter die Befugnis einzuräumen, sich bei Vorliegen eines triftigen Grundes aus dem Mietverhältnis lösen zu können. Durch die Ausgestaltung der einzelnen Kündigungstatbestände sollen keineswegs nur Mieterinteressen geschützt werden. Vielmehr solle hierdurch ein gerechter Interessenausgleich zwischen den Mietvertragsparteien ermöglicht werden.

Dementsprechend wurde den Mietgliedern einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts die Befugnis zugebilligt, sich als Vermietermehrheit auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen zu berufen.

Der Senat hat daher das Berufungsurteil aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen, damit es die notwendigen Feststellungen zum Vorliegend des geltend gemachten Eigenbedarfs und zu möglichen Härtegründen treffen kann.

Bezüglich der vom Berufungsgericht offen gelassenen Frage, ob die Eigenbedarfskündigung der Vermieterin durch die unterlassene Anbietung einer im Anwesen freien Ersatzwohnung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam geworden ist, hat der Senat in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung die Ansicht vertreten, dass diese Verletzung allein, nicht die Unwirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung zur Folge hat.

Zwar sei ein Vermieter verpflichtet, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, da der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen besondere Bedeutung zukommt. Der Vermieter hat dem betroffenen Mieter deshalb eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet.

Allerdings hält der Senat nicht länger daran fest, dass die Verletzung einer solchen Anbieterpflicht durch den Vermieter die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge hat. Vielmehr zieht eine Verletzung dieser Pflicht lediglich Schadensersatzansprüche nach sich. Dem Mieter können daher allenfalls Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden (etwa Umzugs- und Maklerkosten) entstehen.