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Zur Prüfung von Parteivorbringen und der Beweisergebnisse in Fällen vorgetäuschten Eigenbedarfs

BGH VIII ZR 44/16

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Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung mit der Frage befasst, welche Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrages und des Ergebnisses der Beweisaufnahme zu stellen sind, wenn der Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs begehrt, weil der Vermieter den in seiner Kündigung geltend gemachte Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht verwirklicht.

Der Kläger hatte im Jahr 2008 vom Rechtsvorgänger des Beklagten eine 4-Zimmerwohnung in Koblenz gemietet; die monatliche Miete betrug zuletzt 523,09 € brutto. Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis im Jahr 2010 mit der - vom Kläger durchgängig bestrittenen - Begründung, die Wohnung werden für einen neuen Hausmeister benötigt.

Nach einer Räumungsklage des Beklagten schlossen die Parteien im Vorprozess einen Räumungsvergleich.Im Anschluss an den am 31.10.2011 erfolgten Auszug des Klägers zog allerdings nicht der angekündigte neue Hausmeister, sondern eine andere Familie in die Wohnung ein.

Im Prozess begehrte der Kläger wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs unter anderem Ersatz der Umzugskosten sowie der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die Wohnung entstehen. Die Zahlungsklage auf insgesamt 25.833,43 € wurde in den Vorinstanzen abgewiesen.

Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache wieder an das Berufungsgericht verwiesen. Dabei hat der BGH die besondere Bedeutung hervorgehoben, die der vollständigen und sorgfältigen Würdigung des Prozessstoffes und des Ergebnisses der Beweisaufnahmen durch die Gerichte gerade in Fällen zukommt, in denen ein Vermieter seinen zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf an der Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert.

Durch eine schuldhafte unberechtigte Kündigung kann sich ein Vermieter schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen soll.

Diesen strengen Anforderungen ist der Beklagte im vorliegenden Fall nicht gerecht geworden. Bei einer tatsächlich bestehenden Bedarfslage wäre zu erwarten gewesen, dass er mit dem neuen Hausmeister nach Abschluss des Räumungsvergleichs alsbald einen neuen Mietvertrag abschließen oder sich zumindest über den voraussichtlichen Mietbeginn und die genaue Miethöhe verständigen würde.

Hierzu hatte der Beklagte jedoch nichts vorgetragen. Kommt der Vermieter seiner besonderen Darlegungslast in derartigen Fällen nicht nach, ist die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung als unstreitig zu behandeln.