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Kündigung von separat angemieteten Garagen

BGH VIII ZR 251/10

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Der Bundesgerichtshof hat in diesem Urteil entschieden, unter welchen Voraussetzungen eine separat angemietete Garage gekündigt werden kann. In diesem Zusammenhang klärte er, in welchen Fällen eine Garage Bestandteil eines Wohnungsmietvertrages ist und damit nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt werden kann.

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in Duisburg und einer Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus, welches ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Vermieterin stand. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag ist die Garage nicht erwähnt. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart. Später erwarben die Kläger das Eigentum an dem Gebäude, in dem sich die Garage befindet. Danach kündigten sie das Mietverhältnis über die Garage. Da die Mieter die Garage nicht räumten, verklagten die Käufer der Garage die Mieterin auf Räumung und Herausgabe.

Der BGH hat entgegen den vorinstanzlichen Gerichten der Klägerin Recht gegeben und entschieden, dass der Räumungsanspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB besteht. Die Kündigung der Garage ist gültig. Eine solche Kündigung wäre nur dann unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietvertrages wäre, was vorliegend nicht der Fall sei. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spreche eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Vereinbarungen. Diese Vermutung sei nicht widerlegt worden. Zwar ist im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über dei Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung ist hier aber nicht erfüllt. Auch die übrigen Umstände des Falles rechtfertigen nach Ansicht des BGH keine Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge.