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Entscheidung des BGH zum Ausschluss des Kündigungsrechts

BGH VIII ZR 81/03

www.bundesgerichtshof.de

Im Dezember 2003 entschied der Bundesgerichtshof erstmals über die Frage, ob in einem Wohnungsmietvertrag der Mieter nach dem In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 durch individual-vertragliche Vereinbarung für eine bestimmte Zeit auf sein gesetzliches Kündigungsrecht verzichten kann.

Im vorliegenden Fall hatten die Mieter im Oktober 2001 gemäß schriftlichen Mietvertrag eine Wohnung angemietet. Der Vertrag wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. In einem handschriftlichen Zusatz war vereinbart, dass der Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf sein gesetzliches Kündigungsrecht verzichtet. Die Mieter hatten ungeachtet dessen den Mietvertrag im Januar 2002 mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt. Der Vermieter verlangte jedoch auch nach Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist weitere Mietzahlungen.

Der Bundesgerichtshof hat den Anspruch des Vermieters auf weitere Mietzahlungen bestätigt, da er den vereinbarten Kündigungsausschluss für wirksam erachtet. Der Senat sieht in der Vereinbarung keinen Verstoß gegen die neue Vorschrift des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wonach Vereinbarungen unwirksam sind, welche zum Nachteil des Mieters von der neuen kurzen Kündigungsfrist abweichen. Durch den vereinbarten Kündigungsverzicht würden die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden könne, stelle sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zustehe; dies solle aber durch einen von den Parteien vereinbarten Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden.

Auch das seit der Mietrechtsreform am 01.09.2001 geltende Verbot für den Abschluss einfach befristeter Mietverträge spreche nicht gegen die getroffene Vereinbarung. Diese Regelung solle den Mieter nur vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag, wie sie durch die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses beabsichtigt sei, schützen. Trotz dieser Regelung könnten die Parteien für einen vertraglich festgelegten Zeitraum auf das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits verzichten.

Bundesgerichtshof trifft neue Entscheidungen zur Zulässigkeit des Kündigungsausschlusses

BGH VIII ZR 379/03; BGH VIII ZR 294/03; BGH VIII ZR 2/04

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Der Bundesgerichtshof hat in seinem aktuellsten Urteil zum Kündigungsausschluss entschieden, dass auch eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluss für beide Seiten ausgeschlossen ist nicht unwirksam ist. Nachdem der Bundesgerichtshof in seiner ursprünglichen Entscheidung im Dezember 2003 einen solchen Kündigungsausschluss nur durch eine individuell ausgehandelte Vertragsregelung für möglich hielt, basiert die jetzige Entscheidung darauf, dass auch ein formularmäßig vereinbarter Kündigungsausschluss nicht gegen die gesetzlichen Regelungen der Mietrechtsreform verstößt, wenn der zeitlich befristete Verzicht für Mieter als auch Vermieter gilt und das Recht zur außerordentlichen Kündigung davon nicht berührt wird.

"In seiner letzten Entscheidung zum Kündigungsausschluss hat der Bundesgerichtshof jedoch einen Ausschluss von ordentlichen Kündigungen für unwirksam erklärt, wenn dieser über eine Dauer von vier Jahren hinaus festgelegt wurde".

Einseitiger Kündigungsverzicht ist ungültig

BGH VIII ZR 30/08, 27/04, 270/07, 257/04, 81/03

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Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein einseitiger Kündigungsverzicht eines Mieters im Mietvertrag grundsätzlich ungültig ist.

Die Klausel: "Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn verzichtet....", benachteiligt den Mieter derart unangemessen, so dass diese Vereinbarung unwirksam ist.

Lediglich wenn Vermieter und Mieter auf das Kündigungsrecht verzichten, ist eine solche Regelung möglich. Dabei darf das Kündigungsrecht jedoch für beide Seiten höchstens für vier Jahre ausgeschlossen werden (BGH VIII ZR 27/04).

Bei einem Staffelmietvertrag, bei dem die Mietpreisentwicklung von vorn herein fest vereinbart wird, können Mieter auch einseitig auf ihr Kündigungsrecht verzichten (BGH VIII ZR 270/07). Dies gilt aber nicht für einen längeren Zeitraum als vier Jahre (BGH ZR VIII 257/04).

Über Individualvereinbarungen können Mieter jedoch einseitig bis zu fünf
 Jahre auf ihr Recht zur Kündigung verzichten und sind dann entsprechend lange an den Mietvertrag gebunden (BGH ZR VIII 81/03).