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Anwendbarkeit von § 573 a BGB bei mietvertraglicher Kündigungsbeschränkung

BGH VIII ZR 57/13

www.bundsgerichtshof.de

Die Entscheidung des BGH befasst sich mit der Frage, ob ein Vermieter das Mietverhältnis trotz einer mit seinem Rechtsvorgänger vereinbarten mietvertraglichen Kündigungsbeschränkung gemäß § 573 a BGB kündigen kann.

Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 12. März 1998 eine Wohnung im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in Berlin. Bei Vertragsschluss befanden sich in dem Gebäude drei einzeln vermietete Wohnungen. In § 4 des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrages heißt es unter anderem:

"Die Vermieterin wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der Vermieterin eine Beendigung notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften."

Im Juli 2006 verkaufte die ursprüngliche Vermieterin das Gebäude. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung ausschloss. Der Weiterverkauf an die Kläger im Jahr 2009 erfolgte ohne die Mieterschutzbestimmungen. Die Kläger legten die Wohnungen im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss zusammen und bewohnten diese seitdem.

Die Kläger kündigten das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf für die Schwester der Klägerin und hilfsweise gemäß § 573 a BGB. Die Beklagten widersprachen beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe.

Das Amtsgericht hatdie Räumungsklage abgewiesen, das Langericht hat ihr unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils stattgegeben. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolgt. Der BGH entschied, dass eine Kündigung nach § 573 a BGB durch die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist. Gemäß § 566 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des ursprünglichen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies gilt auch für Kündigungsbeschränkungen.