Ich kenne meine Rechte.
Sie auch?

Fristlose Kündigung wegen älterer Mietrückstände

BGH VIII ZR 296/15

www.bundesgerichtshof.de

In dieser Entscheidung befasste sich der BGH mit der Frage, ob eine fristlose Kündigung auch wegen älterer Mietrückstände möglich ist. Die Klägerin, eine katholische Kirchengemeinde, hatte der beklagten Miterin seit dem Jahr 2006 eine Wohnung in Düsseldorf vermietet. Die Beklagte zahlte die Mieten für Februar und April 2013 nicht. Nach einer erfolglosen Mahnung im August 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. November 2013 wegen der offenen Mietrückstände fristlos.

Der mit dem Fall befasste BGH entschied insoweit, dass die fristlose Kündigung zulässig und begründet war. Es gebe keine einzuhaltende Zeitspanne innerhalb derer eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden müsse. Die allgemeinen Regelungen zu Dauerschuldverhältnissesn, wonach gemäß § 314 Abs. 3 BGB eine Kündigung nur innerhalb einer angemesenen Frist erklärt werden kann, seien auf die speziellen mietrechtlichen Vorschriften nicht anwendbar.

Das Kündigungsrecht der Kirchengemeinde sei auch nicht verwirkt gewesen. Es gebe keine tragfähigen Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Mieterin darauf, dass die Vermieterin von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde. Allein der Umstand, dass die Vermieterin eine katholische Kirchengemeinde sei und die Mieterin gehofft habe, dass sie aus sozialen und ethischen Erwägungen nach derart langer Zeit keine Kündigung mehr erklären werde, reiche für die Annahme der Verwirkung nicht aus.

Der BGH vertritt damit die Ansicht, dasss die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs nicht innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen muss. Es gibt keine konkrete gesetzliche Zeitspanne zwischen Entstehen des Kündigungsgrundes und Ausspruch der fristlosen Kündigung, die einzuhalten wäre. Ein Vermieter kann daher auch noch nach mehr als sieben Monaten, nachdem er von den aufgelaufenen Mietrückständen und damit von dem Kündigungsgrund erfahren hat, fristlos kündigen.