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Anforderungen an die Darlegung eines Mangels

BGH VIII ZR 155/11

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Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung. Sie minderten die Miete um 20 % wegen erheblichen Lärmbelästigungen in der Wohnung. Wegen des durch die Minderung aufgelaufenen Mietrückstandes kündigte der Vermieter das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos, hilfweise fristgemäß. Die danach eingereichte Kläger der Vermieter richtete sich auf Räumung der Wohnung. Im Wege der Widerklage beantragten, die Kläger die Feststellung, dass sie zur Mietminderung berechtigt sind. Das zunächst mit dem Fall beschäftigte Amtsgericht hat die von den Mietern vorgenommene Minderung der Miete für angemessen gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat jedoch das Landgericht die Beklagten zur Räumung verurteilt und die Widerklage abgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der beklagten Mieter hatte Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichthofs hat entschieden, dass das Landgericht die Anforderungen an die Darlegung des Sachmangels (Lärm) in unvertretbarer Weise überspannt hat.

Da die Minderung gemäß § 536 BGB kraft Gesetz eintritt, muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag muss der Mieter nicht nennen. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es sich handelt, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz deise ungefähr auftreten. Die Minderung war daher berechtigt und die Räumungsklage wurde abgewiesen.