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Grenzen des Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln in der Mietwohnung

BGH ZR VIII ZR 19/14

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Der Bundesgerichtshof hat in sich in dieser Entscheidung mit der Frage beschäftigt, in welchem Umfang ein Mieter neben der berechtigten Mietminderung zusätzlich Teile der Miete gemäß § 320 Abs. 1 BGB zurückhalten darf, solange der Vermieter Mängel der Mietwohnung nicht beseitigt.

Der Beklagte ist seit dem Jahr 1988 Mieter einer im Eingentum der Klägerin stehenden Wohnung. Dies monatliche Gesamtmiete beträgt 530,90 €. Von März 2009 bis Oktober 2012 zahlte der Beklagte nur noch einen Teil der Miete. Der Mieter hatte die Miete wegen der in der Wohnung vorherrschenden Mängel um 20 % gemindert und das Vierfache des Minderungsbetrages, also 80 %, zurückbehalten.

Die Klägerin kündigte daraufhin das Mietverhältnis im Oktober 2012 unter Berufung auf die seit März 2009 aufgelaufenen Mietrückstände fristlos. Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht wies die Klage ab. Die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg.

Der BGH ist der Ansicht, dass das vom Beklagten ausgeübte Zurückbehaltungsrecht der Verhältnismäßigkeit nicht entspreche. Das Zurückbehaltungsrecht dürfe nicht ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mängelbeseitigungskosten bemessen werden. Es dürfe nur solange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mängelbeseitigung anzuhalten. Der insgesamt einbehaltene Betrag müsse in einer angemessenen Relation zur Bedeutung des Mangels stehen.