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Terrassen- und Balkonflächen zählen nur zwischen 25 - 50 %

BGH VIII ZR 86/08

www.bundesgerichtshof.de

Der BGH hat die alte Streitfrage, wie die Flächen von Terrassen und Balkonen bei der Berechnung der Wohnfläche anzusetzten sind, weitgehend offen gelassen. Für unzählige Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern um Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen oder Mietminderungen besteht nach wie vor keine Rechtssicherheit, wie die entscheidende Frage nach der korrekten Wohnungsgröße zu beantworten ist.

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs gelten bei der Berechnung der Wohnungsgröße grundsätzlich die II. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung. Abweichungen davon sind dann denkbar, wenn Mieter und Vermieter ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben oder vor Ort eine andere Berechnung üblich ist.

Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung gilt für die Vertragsabschlüsse ab 2004 die Wohnflächenverordnung mit der Vorgabe, dass die Terrassen- und Balkonflächen in der Regel nur zu 25 Prozent angesetzt werden. Eine Terrassengrundfläche von 45 qm würde danach bei der Berrechnung der Wohnungsgröße mit 11,25 qm angesetzt. Bei älteren Mietverträgen gilt dagegen die II. Berechnungsverordnung, wonach die Terrassen- und Balkonflächen bis zu 50 % in Ansatz gebracht werden dürfen.

Wichtig ist das Urteil besonders für Mieter, deren Wohnung deutlich kleiner ist als im Mietvertrag ausdrücklich ausgewiesen. Ergibt das korrekte Aufmass eine Flächenabweichung von mehr als 10 %, können Mieter die Miete entsprechend kürzen und zuviel Gezahltes aus der Vergangenheit zurückfordern.

Bei der Berechnung der Wohnfläche zählen neben Terrassen- und Balkonflächen vor allem die Räume innerhalb der Wohnung mit. Deren Flächen werden voll angerechnete, wenn die Räume oder Raumteile mindestens 2 m hoch sind. Nur zur Hälfte werden die Flächen von Räumen oder Raumteilen zwischen 1 und 2 m Höhe angerechnet. Raumteile unter 1 m zählen gar nicht mit.