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Bundesgerichtshof entscheidet über Minderung nach neuem Mietrecht

BGH VIII ZR 274/02

www.bundesgerichtshof.de

Im Juli 2003 entschied der Bundesgerichtshof über die Möglichkeit der Minderung nach neuem Mietrecht, wenn der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum ungekürzt und vorbehaltlos weitergezahlt hat. Im vorliegenden Fall hatte sich der Mieter erstmals im Jahre 1997 wegen der bereits seit 1994 aus der Nachbarwohnung resultierenden Lärmbelästigung beim Vermieter beschwert. Die Miete hatte er ebenfalls erstmals im Jahre 1997 gemindert. Die Vermieterin war der Ansicht, der Mieter habe sein Recht zur Minderung verloren, da er erst drei Jahre nach Beginn der Störung die Lärmbelästigung gerügt und die Miete gemindert hatte.

Nach der bisherigen Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs zum alten Mietrecht verlor der Mieter sein Recht zur Minderung, wenn die Miete über einen längeren Zeitraum ungekürzt und vorbehaltlos gezahlt wurde. Nach der jüngsten Entscheidung des Bundesgerichtshofs zum neuen Mietrecht ist eine Minderung auch dann möglich, wenn der Mieter die Miete trotz des Mangels über einen längeren Zeitraum ungekürzt gezahlt hat. Voraussetzung ist aber, dass der Mangel umgehend nach seinem Auftreten schriftlich beim Vermieter angezeigt wird. Dies hatte der Mieter im vorliegenden Fall unterlassen. Nur deshalb hatte er sein Recht zur Minderung verloren.

Das Recht zur Minderung besteht jedoch nur für laufende Mietverhältnisse und kann nicht rückwirkend ausgeübt werden. Zahlt der Mieter die Miete trotz eines bestehenden Mangels voll und rügt er den Mangel unverzüglich nach seinem Auftreten schriftlich beim Vermieter, kann der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses für die Zukunft die Miete mindern.

Anmerkung
"Nimmt der Vermieter seinerseits eine Mietminderung des Mieters über einen längeren Zeitraum ohne zur rügen hin, so kann der Mieter zu Recht darauf vertrauen, dass die gemäß Mietvertrag vereinbarte Miete nicht rückwirkend verlangt werden kann (BGH ZR VIII 171/03).