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Modernisierung setzt eine Verbesserung des gegenwärtigen Zustands der Wohnung voraus

BGH VIII ZR 110/11

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Mit seinem Urteil stellt der BGH klar, wann eine Maßnahme eine Modernisierung darstellt. Der BGH verlangt insoweit, dass eine Modernisierungsmaßnahme zu einer Verbesserung des gegenwärtigen Zustandes führen muss. Dagegen spielt der ursprüngliche Zustand der Mietsache im Regelfall keine entscheidende Rolle.

Die Wohnung der Mieter wurde mit Kohleöfen beheizt. Bereits der Vormieter baute aber mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Der jetzige Mieter zahlte bei seinem Einzug dann für die Heizung eine Ablösesumme an seinem Vorgänger. Der Vermieter beabsichtigte, das Haus an eine Gaszentralheizung anzuschließen. Aus seiner Sicht stellte diese Maßnahme eine Modernisierung dar, da der Wechsel von einer ofenbeheizten Wohnung zur zentralbeheizten Wohnung eine Wohnwertverbesserung darstellt. Dies hätte zur Folge gehabt, dass der Vermieter 11 % der Kosten der Baumaßnahme auf die Jahresmiete des Mieters hätte aufschlagen können. Aus dessen Sicht lag aber gar keine Modernisierung vor. Der Wechsel von Gasetagenheizung zur Gaszentralheizung stellt keine Wohnwertverbesserung dar.

Der BGH gab dem Mieter Recht. Bei einer Prüfung, ob die beabsichtigte Baumaßnahme des Vermieters eine Verbesseung der Mietersache darstellt, müsse auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung abgestellt werden. Unberücksichtigt blieben lediglich etwaige vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen durch den Mieter. Der Vermieter verhalte sich widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaubt, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, und er andererseits den modernisierten Zustand der Wohnung später, wenn er eventuell selbst modernisiert, unberücksichtigt lassen will.